BuildExpert

🏙 ГЕНПЛАН АЛМАТЫ ПРОШЕЛ ЭКСПЕРТИЗУ. Что теперь можно строить и где запрет

28 сентября генплан Алматы получил положительное заключение комплексной градостроительной экспертизы. В тот же день корректировку одобрили депутаты маслихата на внеочередной сессии. Это главный документ города. Он задаёт правила застройки до 2040 года.

Разбираю, что меняется для покупателя и собственника.

🚫 Где теперь запрет на многоэтажку

Генплан прямо закрывает часть города для высотного строительства.

🔹 Выше проспекта Аль-Фараби🔹 Приаэродромные территории🔹 Водоохранные зоны и участки с высоким уровнем грунтовых вод🔹 Сейсмоопасные полосы и линии тектонических разломов🔹 Микрорайон Маяк.

Верхнюю часть города, предгорья и опасные грунты выводят из-под новостроек. Если вы присматривали квартиру в новом ЖК выше Аль-Фараби, таких проектов там больше не появится. Дефицит нового предложения поднимает цену уже готовых квартир в этих локациях.

Продолжение читайте ниже 👇

💡 Вывод, которого я не ожидала

Частный дом уверенно обгоняет квартиру. Продажи индивидуальных домов прибавили почти 37% и растут быстрее квартирного сегмента второй год подряд. За этим простой расчёт. За те же деньги семья получает больше метров. В смету при этом часто не закладывают сети, дорогу и обслуживание. Но тренд устойчивый, и его придётся учитывать при планировании застройки.

✅ Что подтвердилось из прогнозов, а что нет

Подтвердилось два тезиса. Ставка продолжила снижаться, я говорила об этом ещё в августе. И рынок повёл себя ровно так, как я описывала. Цена держится, падает число сделок. Квадрат в Алматы за год прибавил 16,6%. Сделок за семь месяцев стало меньше на 12,7% . Спрос не исчез. Он заблокирован платёжеспособностью.

⚠️ Не подтвердилось одно. Осенний сезон пока не дал того всплеска сделок, на который я рассчитывала. Покупатель ждёт октябрьского решения по ставке и не спешит выходить.

🗓 Два повода октября

Заседание Нацбанка 23 октября. От него зависит, продолжится ли снижение и когда подешевеет ипотека.

🔥 Старт отопительного сезона. Здесь главное это паспорт готовности вашего дома. Именно этот документ решает, будет ли у вас тепло. Вспоминают о нём обычно при первой аварии в ноябре.

📌 Октябрьская серия

В октябре разбираю, что генплан Алматы меняет для застройки, новый механизм сноса аварийного жилья и 224 дома под снос до конца года, парадокс растущих цен при падающих сделках и карту госпрограмм к концу года.

#BuildExpert #итогисентября #ипотека #ставкиГЭСВ #отопительныйсезон

📊 Итоги сентября и повестка октября: что смотреть в первую очередь

Ежемесячный дайджест. Собираю главное за месяц. Один вывод, которого я не ожидала. И то, что будет двигать рынок в октябре.

🔑 Три события сентября

🏦 Стартовала Умай. Приём заявок открылся 31 августа, бюджет программы 45 млрд тенге. Ставка 14,8 %, но проходят не все. Срезает потолок дохода 1,25 млн на семью, требование к вторичке не старше 2016 года и гарантия КЖК на новостройку.

📉 Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Решение приняли 4 сентября, это третье снижение подряд. Инфляция ушла ниже 10% и дала регулятору пространство. Для стройки это первый сигнал, что деньги начнут дешеветь. Эффект в прайсе появится с лагом в несколько месяцев.

🏙 Генплан Алматы прошёл экспертизу. 28 сентября документ получил положительное заключение комплексной экспертизы. Он определяет, что и где в городе можно строить на годы вперёд.

Продолжение читайте ниже 👇

📋 Как идет изъятие для госнужд

Акимат публикует постановление об изъятии. Собственника уведомляют письменно в течение трех дней после публикации.

⏳ Само изъятие не может произойти раньше чем через три месяца с даты публикации. Это время дают на оценку и переговоры.

Собственнику направляют проект договора. На ответ у него 20 дней.

Если он не согласен, акимат по истечении трех месяцев вправе подать иск о принудительном отчуждении. Дальше вопрос решает суд. Само дело рассматривается в течение месяца после подготовки. На практике с обжалованием и экспертизами процесс растягивается на полгода и дольше.

❗️И ключевое. Право собственности переходит государству только после того, как собственник получил равноценное возмещение. Сначала деньги, потом квартира. Не наоборот.

💰 Почему через суд компенсация чаще выше

Досудебная оценка почти всегда идет от заказчика изъятия. Она занижена по умолчанию.

В суде собственник заявляет свою независимую оценку и требует включить убытки. Переезд, временную аренду, потерю в площади, ремонт.

По моей практике сумма после суда выходит заметно выше первого предложения. Не в разы, но разница окупает и время, и экспертизу. Точную цифру считаю по конкретному делу. Среднее тут вводит в заблуждение.

Поэтому спокойный отказ от первой цены это не упрямство. Это нормальная переговорная позиция. 👉 Как ее выстроить и не продать за копейки, разбирала здесь: https://t.me/buildexpert_pro/107

🚦 Где граница

Здесь скажу как эксперт, а не только про процедуру.

✅ Есть защита права. Собственник может торговаться за честную цену, требовать оценку, идти в суд. Это правильно и это работает.

⛔️ Есть блокирование. Когда человек не хочет ни денег, ни другой квартиры, а хочет остановить все и держать соседей в заложниках. В таком доме люди страдают уже не от государства и не от инвестора. От одного соседа.

Мой вывод простой. Закон должен защищать справедливую цену. Право сорвать проект целого квартала он защищать не должен. Пока честная рыночная компенсация с убытками остается стандартом, а не исключением, к принуждению через суд вопросов нет. Проблема не в том, что кого-то расселяют. Проблема в том, что оценку до сих пор часто делают формально и в пользу изымающей стороны.

💬 Были в такой ситуации с одной из сторон? Расскажите, чем закончилось.

#BuildExpert #изъятие #выкуп #правила #реновация

🏗 Один несогласный собственник останавливает целый квартал. Как это решается

В каждом проекте реновации есть квартира, хозяин которой не подписывает ничего. Соседи согласны, инвестор готов, а стройка стоит. 🚧 Разбираю, что происходит дальше по закону и по моей практике.

⚖️ Сначала главное различие

🔹 Если это частный инвестор, расселение идет через обычную сделку купли-продажи. Заставить собственника продать нельзя. Он в своем праве. Инвестор договаривается, меняет проект или уходит. Никакого суда, который отберет квартиру, здесь нет.

🔹 Если участок изымается для государственных нужд, механика другая. Тут появляется принуждение. Но строго по процедуре и только через суд.

Люди путают эти два случая и от этого рождаются мифы. В первом несогласный решает все. Во втором у него сильная позиция, но не право вето.

Продожение читайте ниже 👇

Страхование ответственности застройщика в кодексе прописано. Рабочего механизма на рынке я пока не вижу. Полисов единицы. Назвать это инструментом защиты нельзя, ближе к декларации.

🏫 Обеспеченность соцобъектами. Фильтр есть, статистики нет

Кодекс закрепил приоритет проекта детальной планировки и генплана над точечной застройкой. Дом без школы, сада и сетей в теории больше не проходит. Этого городу не хватало годами.

Вопрос в цифрах. Сколько проектов прошло фильтр за квартал и сколько застряло, публично не показал никто. Отсутствие открытой статистики это тоже результат. Норма работает ровно настолько, насколько её видно. Сейчас её не видно.

💻 Согласования. Часть осталась прежней под новым названием

Главное обещание было про цифру. E-Qurylys, единый идентификатор объекта из 18 знаков, прослеживаемость на всех стадиях. Инструмент запущен, это факт.

Только цифровая оболочка не отменила согласующие инстанции. Те же экспертизы, те же подписи, теперь внутри системы. Скорость на старте не выросла, местами просела, пока участники осваивают платформу. Для переходного периода это нормально. Называть это упрощением процедуры рано.

📋 Подзаконные акты. Здесь процесс встаёт

Кодекс это рамка. Работает он через подзаконку. Часть правил и порядков к сентябрю принята, часть ещё в проектах. Там, где акта нет, участники ссылаются на старые нормы или просто ждут. Практика застревает именно в этих пробелах, а не в самом тексте кодекса.

✅ Вывод

За квартал кодекс дал две вещи, которые видно уже сейчас. Длинную гарантию для новых договоров и заслон точечной застройке через приоритет планировки. Остальное держится на подзаконных актах и на открытости данных.

Сильный закон становится рабочим не в день вступления в силу. Он работает тогда, когда под него написаны все порядки и показаны первые цифры. До этого момента перед нами намерение, а не результат.

💬 Коллеги, с чем столкнулись вы за квартал? Дополняйте.

📲 BuildExpert — экспертиза о недвижимости Казахстана

🏗 ТРИ МЕСЯЦА СТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСА. Что заработало, а что осталось на бумаге

Кодекс № 253-VIII действует с 1 июля. Прошёл квартал. Обещаний было много. Прохожу по каждому блоку, который касается покупателя и застройщика, и смотрю, что уже работает, а что пока живёт только в тексте закона.

⚖️ Гарантийные сроки. Заработало наполовину

Статья 122 закрепила пять лет гарантии на строительные работы и десять лет на несущие конструкции и фасады. Норма сильная. На бумаге покупатель защищён дольше, чем когда-либо.

Но действует она только по договорам, заключённым после 1 июля. Всё, что продано на котловане раньше, идёт по старым правилам. Значит основная масса домов, которые сдают сейчас и в ближайшие два года, под новую гарантию не попадает. Реально почувствуют защиту те, кто купит в проектах, стартовавших этой осенью.

Продожение читайте ниже 👇

С 2026 года минимальный срок владения для готового жилья вырос до двух лет. Но это правило только для жилья, купленного после 1 января 2026 года. Если квартира куплена раньше, действует прежний срок в один год. У собственников старого фонда он давно прошёл.

Второй случай без налога простой. Компенсация равна стоимости покупки или ниже. Прироста нет, значит облагать нечего.

⚠️ Когда налог появится

🔹 Квартиру купили недавно и продержали меньше срока владения. Компенсация выше цены покупки. Разница облагается.

📊 Ставка теперь не единая. До 36,7 миллиона тенге прироста берут 10 процентов. Всё, что выше, облагается по 15 процентов.

🔹 Приватизированное жильё. По документам стоимость приобретения почти нулевая. Значит приростом может стать почти вся компенсация. Это самый недооценённый риск при расселении.

🔹 Наследство. База считается от оценки на дату вступления в права. Не от цены, за которую когда-то платили родители.

🏛️ Изъятие или сделка с инвестором

При изъятии для государственных нужд с предоставлением равноценного жилья дохода в момент обмена не возникает. А вот денежная компенсация рассматривается как реализация имущества. Значит работают обычные правила срока владения и прироста.

Сделка с частным инвестором это прямая купля-продажа. Здесь правила прироста применяются в полном объёме.

📋 Что сделать заранее

1️⃣ Поднимите документ, по которому квартира стала вашей. 2️⃣ Найдите дату регистрации права и цену приобретения. 3️⃣ Эти две цифры решают, будет налог или нет.

Если жильё приватизированное, унаследованное или куплено недавно, посчитайте налог до того, как согласуете сумму компенсации. Иначе он заберёт часть выплаты уже после сделки.

💬 Получали компенсацию? Напишите, спрашивал ли кто-то про налог.
#BuildExpert #реновация #налоги #компенсация #штрафы

🏚️➡️💰 КОМПЕНСАЦИЯ ПОЛУЧЕНА. Сколько из неё придётся отдать государству

О налогах при реновации не говорит почти никто. Пока не приходит уведомление 📩

Разбираю, когда с компенсации возникает налог и когда его нет.

⚖️ Главное правило

Налог берётся не с самой компенсации. Он берётся с прироста стоимости. Это разница между выплатой и тем, во сколько квартира обошлась вам при покупке.

Нет прироста нет налога. Это первое, что нужно понять.

✅ Когда налога не будет

Большинство расселяемых домов старые. Квартира в собственности давно. Здесь налог не возникает.

Продолжение читайте ниже 👇

Согласие нужно. Если работы затрагивают несущие стены, общие сети или общее имущество, закон требует письменного согласия двух третей собственников дома. Но это только первый шаг. Без проекта и разрешения стройка остается самовольной даже с подписью всего подъезда.

С пристройкой к многоквартирному дому еще сложнее. Она стоит на земле кондоминиума, то есть на общей земле всех собственников. Одних подписей мало. Нужны права на землю и разрешение.

🆕 Что изменил кодекс

Главное в статье 145. Раньше снос самостроя фактически решался только через суд. Теперь принудительный снос возможен по решению суда или по решению акимата.

Получив сигнал о самострое, акимат обязан за 20 рабочих дней выбрать одно из трех:

🔹 принять решение о сносе или о приведении объекта в соответствие, в случаях, которые прямо предусмотрены законом; 🔹 подать иск в суд; 🔹 сообщить, что признаков самостроя нет.

Что это значит?

Первое. Жалоба соседа больше не уходит в пустоту. У акимата есть срок и три варианта ответа. Промолчать нельзя.

Второе. Сносить или переделывать обязан тот, кто строил или заказывал работы. Если его не установили, обязанность переходит к правообладателю земли. В многоквартирном доме земля принадлежит всем собственникам. Как я читаю эту норму, если автора пристройки не найдут, вопрос может встать перед всем домом. Практика применения только складывается, но риск я бы учитывала уже сейчас.

Третье. Приведение в соответствие теперь идет через реконструкцию по правилам кодекса. Это проект, экспертиза и разрешение. Бумагой задним числом такой вопрос больше не закрыть.

✅ Что еще можно узаконить

Суд вправе признать право собственности на самострой. Для этого должны сойтись три условия: у строителя есть законное право на участок, постройка не нарушает права других людей и не угрожает жизни и здоровью.

На практике шансы есть у двух категорий.

🔹 Частный дом или хозпостройка на своем участке с правильным целевым назначением земли. 🔹 Перепланировка внутри квартиры, которая не трогает несущие конструкции, с техническим заключением и согласием собственников там, где оно нужно.

Порядок такой: техническое обследование, заключение проектной организации, суд или реконструкция, регистрация.

❌ Что узаконить не получится

🔹 Постройки на чужой земле и на земле общего пользования. Показательный пример: пристройка с офисами и кафе на проспекте Назарбаева, 220/3 в Алматы. Проверка установила, что части разрешений нет, а часть объекта стоит на земле общего пользования. Суд шел почти два года. Решение городского суда вынесено 17 ноября 2025 года, снос начался 26 июня 2026 года. 🔹 Вмешательство в несущие стены крупнопанельных домов. Там перепланировка несущих и ограждающих конструкций запрещена. 🔹 Надстройки и мансарды без расчета на сейсмику. Алматы стоит в девяти балльной зоне. Дополнительный этаж на старом доме меняет нагрузку на весь каркас. Такой объект суд не сохранит. 🔹 Все, что ущемляет соседей: закрытые окна, занятый двор, перекрытый пожарный проезд.

Снос идет за счет того, кто строил. Право собственности на самострой не возникает. Его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. При изъятии земли или реновации компенсацию считают только за то, что оформлено. Неузаконенная часть в расчет не попадает.

🏢 Почему самострой одного бьет по всем

🔹 Документы дома расходятся с фактом. При продаже квартиры это всплывает, а банк может отказать в ипотеке, если планировка не совпадает с техпаспортом. 🔹 Пристройки и надстройки нагружают общие конструкции и сети. Износ ускоряется для всех. 🔹 В проектах реновации самострой осложняет обследование, оценку и расселение. Спор с одним владельцем тормозит весь дом.

Вывод для собственника простой. Сначала документы, потом стройка. Легализация задним числом стала дороже, дольше и уже не гарантирована.

💬 В вашем доме есть пристройки и надстройки? Пишите.

#BuildExpert #самострой #легализация #строительныйкодекс #недвижимостьказахстан

🏚 САМОСТРОИЙ И ЛЕГАЛИЗАЦИЯ. Что изменил кодекс и какие постройки теперь не узаконить

Балкон, пристроенный к квартире на первом этаже. Мансарда над последним этажом. Магазин, выросший из квартиры прямо во двор. Годами все шло по одной схеме: сначала строим, потом платим штраф и узакониваем через суд.

С 1 июля действует новый Строительный кодекс. Путь к легализации остался, но стал заметно уже. Объясняю, что поменялось.

⚖️ Что считается самостроем

Определение дано в статье 244 Гражданского кодекса. Постройка самовольная, если выполнено хотя бы одно условие.

🔹 Ее возвели на земле, которая строителю не принадлежит. 🔹 Ее возвели на государственной земле, не оформленной как участок. 🔹 На нее не получили разрешительные документы.

Чаще всего спотыкаются на третьем пункте. Многие уверены, что достаточно собрать подписи соседей. Это не так.

Продолжение читайте ниже 👇

❌ Что теряет владелец апартаментов

🏠 Прописка. В нежилом помещении нельзя оформить постоянную регистрацию. Ни вам, ни детям. Отсюда тянется все остальное: прикрепление к поликлинике, очередь в школу и садик по месту жительства, часть госуслуг.

💡 Тарифы. Коммунальные услуги в нежилом фонде считаются по ставкам для бизнеса. Свет, вода, тепло дороже, чем в квартире. Разница в платежке видна каждый месяц.

📋 Госпрограммы. Ни одна жилищная программа на нежилой объект не распространяется. Ипотеку под такое помещение банк дает неохотно и на худших условиях, потому что в залог берет коммерческую недвижимость. Про льготные ставки речи нет.

⚖️ Статус при изъятии. Если земля под домом попадет под изъятие для госнужд или под реновацию, владелец жилья и владелец нежилого помещения защищены по-разному. Гарантии, которые закон дает собственнику квартиры, к апартаментам не применяются.

💰 Почему такие объекты дешевле и когда это оправдано

Скидка к цене квартиры реальная. Она берется из экономики застройщика. Под нежилое здание проще участок и мягче требования по инсоляции, парковкам, социальной инфраструктуре. Застройщик экономит и часть экономии отдает в цену.

Иногда эта разница оправдана.

✅ Объект берут под аренду или под бизнес, а не под собственное проживание. ✅ Прописка уже есть в другом жилье и вторая регистрация не нужна. ✅ Локация и цена перевешивают потерю статуса, и покупатель понимает, за что платит меньше.

Во всех этих случаях апартаменты работают. Проблема не в самом формате. Проблема в том, что его продают как квартиру человеку, которому нужна именно квартира.

🛠 Что делать, если сделка уже прошла

🔹 Поднимите договор и правоустанавливающий документ и найдите строку о назначении. Пока вы не увидели ее своими глазами, спор строить не на чем.

🔹 Перевод нежилого помещения в жилое в отдельных случаях возможен. Но только если объект отвечает требованиям к жилью по инсоляции, высоте потолков, инженерным сетям. В доме гостиничного или офисного типа это чаще всего невозможно. Проверять надо до того, как рассчитывать на перевод.

🔹 Если продавец выдавал нежилое за жилое и это видно из рекламы и переписки, есть основания для претензии. Здесь уже нужен юрист и зафиксированные доказательства того, что вам обещали квартиру.

Вывод простой. Статус объекта решается один раз, в строке о назначении. Все остальное в объявлении это обертка.

💬 Сталкивались с апартаментами вместо квартиры? Расскажите.

#BuildExpert #апартаменты #нежилойфонд #недвижимостьказахстан

🏢 АПАРТАМЕНТЫ, ЛОФТЫ, СТУДИИ В НЕЖЕЛОМ ФОНДЕ. Что вы покупаете на самом деле?

Объявление обещает квартиру. В документах написано другое. Разница вскрывается уже после сделки, когда изменить ничего нельзя.

Апартаменты, лофты, студии гостиничного типа. Это помещение в нежилом фонде. По цене оно похоже на квартиру, по правам нет.

📄 Как отличить до задатка

🔹 Правоустанавливающий документ и технический паспорт. Там есть строка о назначении объекта: жилое или нежилое. Только слово «квартира» в этой строке дает вам права собственника жилья. Формулировки «апартаменты», «нежилое помещение», «помещение свободного назначения» означают, что жильем объект не является.

🔹 Назначение здания по проекту. Дом мог быть построен как гостиница, офисный центр или апарт-комплекс. Тогда все помещения в нем нежилые по определению, как бы их ни называл продавец.

Проверять это надо до внесения задатка. После аванса вы уже в слабой переговорной позиции.

Продолжение читайте ниже 👇

Первый это опыт и метраж. Не меньше двух лет работы и порядка десяти тысяч квадратных метров сданного жилья. Так отсекают новичков и подрядчиков, которые строили только по чужим заказам.

Второй это подтверждение собственных средств в банке. Деньги, которые уже лежат на счёте. Не обещание привлечь их позже.

Третий это чистая история. Без банкротств, без сорванных долевых объектов, без открытых споров с дольщиками.

Четвёртый это действующая лицензия и допуски под нужную категорию сложности.

По отдельности каждый пункт логичен. Вместе они собираются в узкое горлышко.

💸 Почему деньги режут сильнее метража

Кажется, что главный барьер это метраж. На деле он проходной. Десять тысяч квадратов за два года это обычный объём для крепкого областного застройщика.

Реально режет второй пункт. Деньги.

Инвестор реновации сначала расселяет квартал и только потом начинает продавать новые квартиры. Расселение это выкуп или компенсация всем собственникам разом плюс аренда временного жилья на весь срок стройки. Это годы расходов до первого тенге выручки.

Если говорить простыми словами. Подтвердить опыт может почти любой нормальный застройщик. Подтвердить свободные деньги на расселение целого квартала до старта продаж может единица. Вот здесь и отсекается основная масса.

📍 Что происходит в областных центрах

В Алматы и Астане компании с таким запасом прочности есть. Немного, но есть.

В областном центре картина другая. Застройщиков, которые тянут расселение из своих средств, там две или три на весь город. Это моя оценка, а не выписка из реестра. Публичного реестра допущенных инвесторов реновации попросту нет.

Дальше простая арифметика. Программа реновации объявлена по десяткам городов. Число подходящих инвесторов в этих городах измеряется единицами. Участников мало, конкуренции нет. А раз нет конкуренции, условия для жильцов диктует тот единственный, кто прошёл фильтр.

И программа буксует. Домов под снос хватает. Не хватает компаний, которые готовы работать на этих условиях.

🛠 Мои предложения

Пускать в реновацию всех подряд значит отдать жильцов слабым игрокам. Но сегодня он настроен так, что защищает жильцов ценой самой программы. Круг участников можно расширить и защиту при этом не трогать. Предлагаю три шага.

1⃣Разбить подтверждение средств на этапы. Показывать деньги под конкретную очередь расселения, а не под весь квартал сразу. Тогда в проект заходит и средняя компания, а риск незавершения закрывает гарантия.

2⃣Опереться на гарантию АО "Казахстанской жилищной компании" вместо полного запаса собственных средств. Если риск покупателя уже закрыт гарантией КЖК, требовать 100% самофинансирование расселения избыточно. Защита жильца сохраняется, порог входа падает.

3⃣Разрешить консорциумы. Две средние компании, которые по отдельности не проходят по деньгам, вместе набирают нужный объём. С солидарной ответственностью перед жильцами, чтобы за спину партнёра никто не прятался.

💬 Итог короткий. Фильтр для инвестора реновации написан правильно по логике и слишком узко по факту. Он честно отсекает слабых. Заодно отсекает почти всех остальных. Пока круг участников не расширят, аккуратные сроки в городских программах так и останутся на бумаге.

#BuildExpert #реновация #застройщик #строительныйкодекс #КЖК

🏗 ОПЫТ 2 ГОДА и 10 ТЫСЯЧ КВАДРАТОВ. Кого отсекает фильтр для инвестора реновации

🗓 Требования к инвестору реновации на бумаге выглядят разумно. Опыт, деньги, чистая история, лицензия. Возражать тут нечему. Вопрос в другом. Сколько компаний в стране под эти требования реально подходят. Считаю фильтр по пунктам и показываю, как он влияет на сроки всей программы.

📋 Из чего складывается допуск. Чтобы зайти в проект реновации, компания проходит четыре порога.

Продолжение читайте ниже 👇

📍 Второй момент это расстояние. Норма не обязывает селить вас в том же районе. Семью из центра могут увезти на окраину. Формально жильё предоставлено. Фактически у вас вокруг другой город.

⚠️ И главное. Три года это плановый срок. Стройка живёт по своему графику. При просрочке временное жильё вам обязаны сохранять до сдачи дома. Но обязанность в постановлении и работающий механизм это разные вещи. Поэтому срок и ответственность за него должны стоять в вашем договоре.

🎒 Прописка, школа и садик на два года

📇 Регистрацию по временному жилью оформить можно, но она временная. За ней тянется привязка к поликлинике, к школе по прописке, к очереди в садик. Очередь в детский сад считается по дате постановки и по адресу. Смена адреса эту очередь может отодвинуть, а иногда обнулить.

🏫 Школа сложнее. Ребёнка перевели в школу у временного жилья. После новоселья обратно в старую его автоматически не вернут. Место уже занято. На собрании по реновации об этом не говорят. Спрашивать надо самим и заранее.

✅ Совет простой. До подписания уточните, сохраняется ли прикрепление к прежней школе и садику на период стройки.

📑 Как зафиксировать сроки в договоре

🗓 Начните с формулировки срока. Если в договоре стоит ориентировочный срок сдачи, это не срок. Просрочка по ориентировочному сроку инвестору ничем не грозит. Нужна точная дата или период с конкретным началом отсчёта.

🔑 Условие о временном жилье до фактической сдачи. То есть до дня, когда вы получите ключи от нового дома. Плановая дата здесь не работает, работает факт. Эти строки закрывают самую частую дыру в договоре.

⏳ Срок вышел, а дома нет

🛡 Проверяете, есть ли на проекте гарантия Казахстанской жилищной компании. Если есть, риск незавершения объекта закрыт механизмом гарантирования, и весь расклад меняется. Проверять надо конкретную очередь, а не название комплекса.

⚖️ Если гарантии нет, остаётся неустойка и суд. Вот здесь и выясняется, что вы прописали в договоре год назад. Семьи с точным сроком и неустойкой доходят до результата. Те, кто поверил на слово, теряют годы.

💬 Сроки реновации обсуждают в постановлениях. Про семью внутри этих сроков не пишет почти никто. А живёт она именно там, в промежутке между старым домом и новым.

👇 Живёте во временном жилье по реновации? Напишите город и срок.

#BuildExpert #реновация #расселение #временноежильё

🏗 12 МЕСЯЦЕВ НА РАССЕЛЕНИЕ И 36 НА СТРОЙКУ. ГДЕ В ЭТИХ СРОКАХ ЖИВЕТ ЧЕЛОВЕК?

🗓 На бумаге сроки реновации выглядят аккуратно. Год на расселение квартала, три года на новый дом. Итого четыре. За этими цифрами стоит семья, которая на два, три, а иногда и на четыре года выпадает из своей квартиры. Разбираю, что происходит с ней в промежутке между выездом и новосельем.

🏠 Временное жильё и кто за него платит

Пока идёт стройка, инвестор обязан дать вам жильё на замену. Аренду оплачивает он. Вы платите только коммуналку по факту потребления. Так это устроено в норме.

💸 На практике вопрос не в том, кто платит, а в том, что именно вам дают. Инвестор может поселить вас у себя, а может выдать денежную компенсацию за наём. Если это компенсация, смотрите на сумму. Ставка аренды за два года вырастет, а размер выплаты часто фиксируют на старте. Разницу доплачиваете вы.

Продолжение читайте ниже 👇

🔄 Переток есть только в заголовках

Структура рынка не сдвинулась. Сдвинулась амплитуда.

Дом реагирует резче квартиры в обе стороны. В июне он дал плюс 36,7, в августе минус 5,8 против минус 3 по квартирам. Это один и тот же спрос, просто у загородного сегмента шаг шире.

Причина в покупателе. Дом в пригороде чаще берут за наличные или с крупным первым взносом. Ипотечные программы под ИЖС работают хуже, банки такие объекты в залог берут неохотно. Поэтому покупатель здесь заходит волной, когда решился, и так же быстро пропадает.

💰 Экономика решения

Вот здесь тренд настоящий, и он считается на калькуляторе.

Трёхкомнатная квартира комфорт-класса в Алматы стоит 80 до 85 миллионов тенге, паркинг ещё около трёх миллионов. За ту же сумму в Талгарском или Каскеленском направлении берут дом 150 до 180 квадратов с участком и гаражом.

Разница в том, что вы получаете за одни и те же деньги. Именно она и двигает сегмент, а не мода на природу.

⚠️ Что в этот расчёт обычно не попадает

🚗 Дорога. Загородная жизнь добавляет 150 до 200 тысяч тенге в месяц на транспорт. За пять лет набегает около 10 миллионов. Ровно та сумма, на которую дом выглядел выгоднее.

🔧 Дальше начинается инженерия, и она целиком ваша. Один ремонт системы отопления стоит порядка 500 тысяч тенге. К этому добавьте скважину, септик, насос и стабилизатор. В цене на баннере этого нет. Отдельно смотрите выделенную мощность: пять киловатт на дом с электрокотлом и тёплым полом это будущий конфликт с соседями по линии.

🏘 Содержание посёлка в квартире было строкой в квитанции, а здесь превращается в тариф управляющей компании. Дорога, вывоз мусора, охрана, чистка снега зимой. Размер тарифа вам обычно называют после сделки.

🎒 И школа. В большинстве пригородных массивов её просто нет, а это ещё один ежедневный маршрут поверх тех же транспортных расходов.

📍 Где растёт и кто это строит

Талгарское, Каскеленское и Илийское направления вокруг Алматы. Вокруг Астаны это Косшы и соседние массивы.

Строят там всё чаще не девелоперы с именем, а мелкие игроки. ИП, ТОО под один проект, двое партнёров, которые купили землю, порезали на участки и подняли восемь одинаковых домов.

📑 Дальше идёт то, о чём покупателю не говорят на просмотре. Закон о долевом участии включается только с 50 домов. Меньше пятидесяти означает, что у продавца нет ни разрешения на привлечение денег, ни обязанности заключать договор долевого участия, ни гарантии Казахстанской жилищной компании. В реестре такого проекта вы не найдёте, потому что его там и не должно быть.

⏳ Гарантийные сроки Строительного кодекса при этом действуют для всех: десять лет на несущие конструкции, пять на остальные работы. Но если вы покупаете готовый дом по договору купли-продажи и гарантийный срок в договоре не прописан, включается статья 430 Гражданского кодекса, а это два года.

⚖️ Кому дом выгоден, а кому вернётся расходами

✅ Выгоден при удалённой работе или работе рядом с посёлком, при готовом доме с полным пакетом документов и при детях, которые уже отучились.

❌ Тому, кто ездит в центр каждый день с детьми в городскую школу, разница в цене метра вернётся дорогой и содержанием примерно за два года. Я видела это на нескольких семьях, которые потом продавали дом и возвращались в город с потерей на разнице.

📈 Отдельная история это организованные посёлки с управляющей компанией. Они показывают доходность порядка 10 до 11 процентов годовых, выше городской квартиры. Но зарабатывает там управление и сервис, а не сам факт частного дома.

💬 Переезжали из квартиры в дом? Расскажите, что оказалось неожиданным.

#BuildExpert #загороднаянедвижимость #ИЖС #рыноксжилья

🏡 ЧАСТНЫЙ ДОМ ОБГОНЯЕТ КВАРТИРУ. Разбираю рост ИЖС почти на 37%

В июне рынок дал цифру, которую потом цитировали все. Сделок с индивидуальными домами 9 621 за месяц, рост 36,7% к маю. Весь рынок за тот же месяц прибавил 28,4%.

Дальше пошли заголовки про то, что казахстанцы уходят из квартир в дома. С цифрой я согласна. С выводом нет.

📊 Что показали месяцы

🔹 Апрель. 35 154 сделки по стране, из них 7 823 с домами. Дома прибавили 31,5% к марту, квартиры 21,2.

🔹 Июнь. Рынок вырос до 39 053 сделок, дома до 9 621. Тот самый рекорд.

🔹 Июль всё развернул. По расчётам Halyk Finance на данных статистики, сделки с частными домами упали на 10,8% за месяц.

🔹 Август закрепил разворот. 35 807 сделок, дома 8 088, минус 5,8% к июлю. Квартиры за тот же месяц потеряли 3%. К августу прошлого года рынок просел на 13,5%.

А теперь посчитайте доли. Апрель 22,3%. Июнь 24,6. Август 22,6. Доля частных домов ходит в коридоре 22 до 25% и за год из него не вышла ни разу.

Продолжение читайте ниже 👇

🗺 Города разошлись сильнее страны

Алматы тянул рынок вверх. Плюс 3,2% в 2023, плюс 4 в 2024 и сразу плюс 25,4 в 2025. Метр перевалил за 740 тысяч тенге.

Астану качало. Минус 1,5, потом плюс 7,7, просадка на 1,1 в первом полугодии 2025 и плюс 13,2 в 2026.

Шымкент шёл слабее всех и в феврале 2026 потерял 2,2% за месяц.

В июне вторичка выросла в восьми городах, подешевела в девяти, в трёх не двигалась. Чем больше в городе новостроек, тем тяжелее старому фонду держать цену на их фоне.

💸 Почему рост встал

Дело в деньгах. Базовую ставку опустили до 16,25 %, но кредит на вторичку начинается от 20%. Платёж съедает бюджет семьи. Спрос никуда не делся, его заблокировали.

Вторая причина в фонде. Дома 1960-1990 годов без паркинга и с изношенными сетями годами держали цену только потому, что стояли рядом с новостройками. Трюк перестал работать.

🏦 Какая госпрограмма берёт вторичку

«Наурыз» и «30/70» только для новостроек. Отбасы даёт от 3,5%, но там нужно накопить половину стоимости.

Вторичку берет Умай. ⚠️ Условие жесткое: дом введен в эксплуатацию не ранее 1 января 2016 года. Советский фонд и вторичка нулевых выпадают. Дату берите из акта ввода, а не из объявления.

И не путайте ставку. 14,8 % это предварительный заем с ГЭСВ от 16,3 до 16,8%. 5% включаются только после накопления половины суммы.

🎯 Мой признак: торгуется продавец или нет

Первое. Сколько квартира висит в объявлении. Три месяца и больше значит цена оторвана от рынка.

Второе. На что ссылается продавец. Ссылка на ценник новостройки через дорогу означает тяжёлый, но реальный торг. Ссылка на состояние квартиры и документы означает адекватную цену.

✅ Что проверить до задатка

▪️ Выписка из правового кадастра через eGov.kz. От 550 тенге за 5-10 минут. Собственники, залоги, аресты, обременения.▪️ Судебные дела через office.sud.kz. Арест не всегда успевает дойти до кадастра.▪️ Техпаспорт и планировка. Оттуда же дата ввода дома.▪️ Доверенность через enis.kz, если продаёт представитель.▪️ Долги по коммуналке до сделки, они переходят вместе с лицевым счётом.▪️ Расчёт только через нотариуса и безнал. Деньги продавец забирает после перехода права.💬

Смотрите вторичку сейчас или ждёте дальнейшего охлаждения? Напишите, на какой цене у вас останавливались переговоры.

#BuildExpert #вторичноежилье #ипотека #realestate