🗺 Города разошлись сильнее страны

Алматы тянул рынок вверх. Плюс 3,2% в 2023, плюс 4 в 2024 и сразу плюс 25,4 в 2025. Метр перевалил за 740 тысяч тенге.

Астану качало. Минус 1,5, потом плюс 7,7, просадка на 1,1 в первом полугодии 2025 и плюс 13,2 в 2026.

Шымкент шёл слабее всех и в феврале 2026 потерял 2,2% за месяц.

В июне вторичка выросла в восьми городах, подешевела в девяти, в трёх не двигалась. Чем больше в городе новостроек, тем тяжелее старому фонду держать цену на их фоне.

💸 Почему рост встал

Дело в деньгах. Базовую ставку опустили до 16,25 %, но кредит на вторичку начинается от 20%. Платёж съедает бюджет семьи. Спрос никуда не делся, его заблокировали.

Вторая причина в фонде. Дома 1960-1990 годов без паркинга и с изношенными сетями годами держали цену только потому, что стояли рядом с новостройками. Трюк перестал работать.

🏦 Какая госпрограмма берёт вторичку

«Наурыз» и «30/70» только для новостроек. Отбасы даёт от 3,5%, но там нужно накопить половину стоимости.

Вторичку берет Умай. ⚠️ Условие жесткое: дом введен в эксплуатацию не ранее 1 января 2016 года. Советский фонд и вторичка нулевых выпадают. Дату берите из акта ввода, а не из объявления.

И не путайте ставку. 14,8 % это предварительный заем с ГЭСВ от 16,3 до 16,8%. 5% включаются только после накопления половины суммы.

🎯 Мой признак: торгуется продавец или нет

Первое. Сколько квартира висит в объявлении. Три месяца и больше значит цена оторвана от рынка.

Второе. На что ссылается продавец. Ссылка на ценник новостройки через дорогу означает тяжёлый, но реальный торг. Ссылка на состояние квартиры и документы означает адекватную цену.

✅ Что проверить до задатка

▪️ Выписка из правового кадастра через eGov.kz. От 550 тенге за 5-10 минут. Собственники, залоги, аресты, обременения.▪️ Судебные дела через office.sud.kz. Арест не всегда успевает дойти до кадастра.▪️ Техпаспорт и планировка. Оттуда же дата ввода дома.▪️ Доверенность через enis.kz, если продаёт представитель.▪️ Долги по коммуналке до сделки, они переходят вместе с лицевым счётом.▪️ Расчёт только через нотариуса и безнал. Деньги продавец забирает после перехода права.💬

Смотрите вторичку сейчас или ждёте дальнейшего охлаждения? Напишите, на какой цене у вас останавливались переговоры.

#BuildExpert #вторичноежилье #ипотека #realestate