BuildExpert

🏠 ВТОРИЧКА ОСТЫЛА. Впервые за четыре года торг работает

Первичка и вторичка разошлись. Новое жильё дорожает, старое встало. Коротко о цифрах, о госпрограмме, которая берёт вторичку, и о проверке до задатка.

📊 Четыре года в четырёх цифрах

Стояла на месте, минус 0,6%.
Оживление, плюс 4.
Разгон, плюс 14,6.
К июню 10,4% годовых, к июлю 9,5.

Инфляция в августе 9,8. Вторичка больше её не обгоняет. Первичка в июне держала около 14% . Этот разрыв и есть сюжет года.

Данные за 2023 и 2024 это цены предложения krisha.kz. За 2025 и 2026 цены сделок по Бюро нацстатистики (БНС) и обзорам Halyk Finance.

Продолжение читайте ниже 👇

ИЗМЕНИЛИСЬ ПРАВИЛА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

С 8 сентября в Казахстане действует новый порядок оформления. Теперь договор удостоверяет нотариус по месту нахождения объекта. Основание статья 54 Закона о нотариате.

Раньше с 2021 года стороны могли выбрать нотариуса в любом регионе. Сейчас обращаться нужно только в тот округ где расположена недвижимость.

Правило охватывает три типа сделок:
- покупку и продажу
- дарение квартир домов и участков
- залог имущества включая ипотеку

Кого это касается в первую очередь. Тех кто живет в одном городе, а владеет жильем в другом. Им нужно заранее согласовать место оформления и учесть поездку к нотариусу по адресу объекта.

Цель понятна. Привязка к месту объекта снижает риски мошеннических схем и делает рынок прозрачнее.

#BuildExpert #newruls #realestate

Износ. Дом признан ветхим и разрушился в том числе из-за состояния. Страховщик урезает выплату или отказывает. При этом именно старый фонд в сейсмике опаснее всего.

Самовольные перепланировки. Снесённая несущая стена. Незаконная надстройка. Экспертиза свяжет разрушение с ними и в выплате откажут.

Недострахование. Собственник ставит сумму ниже реальной, чтобы платить меньше. Работает правило пропорции. Застраховал на половину. Получишь половину от ущерба, а не от квартиры. Это самый горький разговор в моей практике.

Франшиза. Часть убытка, которую страховщик не платит никогда. По мелким трещинам она съедает всю выплату. Полис от катастрофы это защита от крупной беды, а не от косметики.

📌Сколько стоит и как считают сумму покрытия

Тариф на добровольное страхование жилья обычно от 0,2 до 0,5 процента страховой суммы в год. Если сейсмика идёт отдельным риском, то по верхней границе.

Пример. Квартиру оценили по восстановительной стоимости в 25 млн тенге. При тарифе около 0,4 процента это примерно 100 тысяч тенге в год. Меньше девяти тысяч в месяц. За эти деньги при полном разрушении вы получаете сумму на восстановление жилья.

Причина отказа не в цене. Причина в психологии. Землетрясение кажется тем, что случится не со мной. Так же люди думали про гарантию на новостройку. До первой замороженной стройки.

📌Почему обязательное страхование обсуждают годами и не вводят

Идею поднимают последние пятнадцать лет. Каждый раз она упирается в одно. Это новый обязательный платёж для населения.

Сейчас работу ведёт АРРФР. Отдельный законопроект из плана на 2026 год убрали. Но нормы включили в общий закон о страховании. Внесение в Парламент ожидается в октябре. За основу взяли модели Турции, Франции и Испании.

Как задумано. Взнос от 2 до 20 тысяч тенге в год по региональному коэффициенту риска. Алматы попадёт в верхнюю часть шкалы. Покрытие на старте в 500 взносов. Заплатил 10 тысяч. Застрахован на 5 млн. Сначала работает государственный фонд. Первые три года он копит и крупное событие пока не потянет. Кто хочет полную стоимость, докупает добровольный полис сверху.

📌Что делать, если дом пострадал, а полиса нет

Прямой компенсации за разрушенное жильё закон не гарантирует. Помощь при ЧС идёт по решению властей и из бюджета. Адресно и уже после события. Это не замена страховке.

Что остаётся собственнику без полиса. Сразу снять всё на фото и видео с датой. Заказать независимое обследование дома и получить заключение о повреждениях. Это заключение станет главным документом и в акимате, и в суде. Если дом признают аварийным, вы попадаете в процедуру расселения. Отдельная и небыстрая история.

Вывод неприятный. Без полиса вы восстанавливаете жильё сами или ждёте решение властей, на которое не влияете.

📌Что сделать сейчас

Уточните, включена ли сейсмика в покрытие отдельно. В коробочных продуктах её часто нет. Проверьте свою страховую сумму. Она должна отражать восстановительную стоимость, иначе сработает пропорция.
Прочитайте раздел исключений до подписи. Износ, перепланировки, франшиза. Приведите в порядок документы на квартиру. При любом сценарии сильная позиция собственника начинается с них.

Страхование от землетрясения остаётся редкостью не потому, что оно дорогое. А потому, что риск ощущается далёким, пока ничего не случилось. Обязательная схема эту логику сломает. Платить будут все и понемногу. Пока выбор ещё добровольный, я советую сделать его осознанно.

У вас есть страховка на жильё?

#BuildExpert #Insurance #землетрясение #страховка #страховойполис

СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ. ПОЧЕМУ ЭТО ДО СИХ ПОР РЕДКОСТЬ?

Алматы стоит в зоне девятибалльных землетрясений. Это исходная характеристика города, а не прогноз. В нём около 800 тысяч квартир и домов. Даже повреждение десятой части фонда даёт ущерб больше десяти миллиардов долларов. Без учёта дорог и сетей.

А теперь вторая цифра. По стране застраховано меньше трёх процентов жилья. Большинство этих полисов оформлено по требованию банка при ипотеке. Человек гасит кредит и от страховки отказывается.

Риск посчитан. Защита от него лежит на полке. Разбираю, почему так.

Что покрывает полис и где спрятаны исключения

Первое, что нужно понять. Полис страхует не рыночную цену квартиры. Он страхует восстановительную стоимость. В рыночную цену зашита земля, район, вид из окна. Землю землетрясение не разрушает. Поэтому сумма в договоре меньше цены продажи. Так и должно быть.

Дальше исключения. Их читают после толчка. А надо до подписи.

Продолжение читайте ниже 👇

Прогрев. Бетон греют электродами или проводом, пока он не наберёт критическую прочность. Дорого и требует контроля.

Противоморозные добавки. В смесь вводят реагент, который не даёт воде замёрзнуть раньше времени. Работает до определённой температуры, дальше бесполезен.

Укрытие и утепление. Конструкцию закрывают, держат тепло изнутри. Медленно, но правильно.

Если соблюдён хотя бы один режим и есть контроль прочности, зимний бетон надёжен. Проблема начинается там, где режима нет, а сроки давят.

📍Что происходит с бетоном без режима

Вода в свежем бетоне замерзает. Лёд расширяется и рвёт структуру изнутри. Марочную прочность такой бетон уже не наберёт никогда. Внешне это незаметно. Дом стоит, стены ровные, приёмка пройдена.

Дефект выходит наружу позже. Через год или два. Трещины по несущим, промерзание углов, отслоение защитного слоя, оголение арматуры. Ремонт таких вещей стоит несопоставимо дороже, чем стоил бы правильный прогрев на этапе стройки.

📍Как покупателю прочитать спешку по срокам

Сроки говорят больше, чем рендеры. Смотрите на две вещи.

Первое. Когда объект вышел из земли. Если коробку начали лить поздней осенью, а сдачу обещают уже к весне, темп подозрительный. Бетон зимой набирает прочность медленно даже с прогревом. Быстро тут не бывает.

Второе. Как выглядит стройка сейчас. Работы под открытым небом в минус без укрытий и тепловых пушек это плохой знак. Тепловой контур должен быть закрыт до серьёзных морозов.

❓Что спросить у застройщика, если ввод обещают в декабре

Три вопроса, которые ставят продавца на место.

Каким методом велись бетонные работы зимой и есть ли журнал контроля прочности. Нормальный застройщик покажет документ без заминки.

Закрыт ли тепловой контур и когда. От этого зависит, в каких условиях шла внутренняя отделка.

Не переносился ли уже срок раньше. Двойная спешка это когда сначала отстали от графика, а потом гонят зимой, чтобы закрыть год.

Декабрьский ввод сам по себе не приговор. Приговор это декабрьский ввод без ответов на эти вопросы.

У вас сдача в декабре? Напишите жилой комплекс, посмотрю стадию.

#BuildExpert #сезонработ #стройказимой #construction #concrete

СТРОИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН ЗАКРЫВАЕТСЯ. Что успеют сдать до холодов и чем рискует зимняя стройка

Сентябрь это точка решения. Застройщик выбирает одно из двух. Гнать объект до снега или замораживать до весны. От этого выбора зависит, что вы получите на приёмке. Объясняю простыми словами, какие работы зимой допустимы, а какие возвращаются дефектами через два года.

Что нормативно можно делать зимой

Мороз не запрещает стройку. Он запрещает стройку без режима. Кодекс и своды правил допускают бетонные работы при отрицательной температуре, но только с одним из условий.

Продолжение читайте ниже 👇

Итог полугодия ставит всё на место. За январь и июнь прошло около 188 тысяч сделок. Это на 4,2% меньше, чем годом ранее. Июнь отыграл часть весенних потерь, но общий минус не перекрыл. Полные цифры по августу выйдут в середине сентября, и я закрою ими картину отдельно.

Что тянуло рынок вверх❓

3⃣силы. Первая - это госпрограммы. Спрос держится на льготных займах, коммерческая ипотека выше 22% большинству недоступна. Вторая - это ожидание. Рынок ждал снижения базовой ставки и торопился зайти до того, как деньги станут дешевле. Третья это страх дальнейшего роста цены. С 2026 года первичка облагается НДС, себестоимость растёт, покупатель боится, что завтра будет дороже.

❗Обратите внимание на одну вещь. Ни одна из этих сил не про живой платёжеспособный спрос. Это спрос по необходимости и по расчёту, а не по возможности.

Мой взгляд: сезон или разворот❓

Первое. Настоящий разворот держится дольше одного месяца. Сезонный всплеск откатывается сразу. Июнь вырос, июль всё отдал. Это сезон.

Второе. При развороте цена и число сделок идут в одну сторону. Сейчас они расходятся. Сделок за полугодие меньше, а цены растут. Первичка прибавила 14,6% за год, вторичка 9,5%. Когда объём падает, а цена всё равно ползёт вверх, рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция.

❗Вывод простой. Лето дало сезонный отскок на снижающемся рынке. Разворота не было.

Прогноз на осень по трём городам

Алматы. Самый дорогой рынок и самый осторожный. Весной сделки проседали сильнее среднего, город ушёл в режим ожидания. Осенью оживёт за счёт сезона. Подходящих квартир мало. Цена на них пойдёт вверх на дефиците, число сделок прибавит, но прошлогодний уровень вряд ли достанет.

Астана. Держится устойчивее всех. Ниже цена метра, идёт застройка новых районов, приток населения поддерживает спрос. При этом первичка в столице выросла на 19% за год. Это перегрев. Осенью Астана будет самой активной из трёх, но всё больше сделок уйдёт в рассрочку от застройщика, а не в ипотеку.

Шымкент. Третий по величине город страны. База цен ниже, население растёт быстро, поэтому рынок здесь сильнее других завязан на госпрограммы. Осенний сезон и Умай дадут ему прибавку, возможно самую заметную в процентах. Но это рост от низкой базы, а не признак нового качества спроса.

📍Общий вывод. Осень будет активнее лета. Это снова сезон, а не разворот. Разворот я жду не раньше, чем деньги подешевеют. А это вопрос базовой ставки и первого квартала 2027 года.

Покупали жильё летом? Напишите, что стало решающим аргументом. Соберу ответы в отдельный разбор.

#BuildExpert #сезонность #рынокжилья #ипотечныепрограммы #bigcitiesKazakhstan

ИТОГИ ЛЕТА на РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. ЧТО БЫЛО СЕЗОНОМ, а ЧТО РАЗВОРОТОМ?

Лето закрыто. Свожу цифры и отделяю сезонный всплеск от настоящего изменения спроса. Разница здесь важнее самих цифр.

Что показали месяцы❓

Июнь дал самый сильный месяц с начала года. Около 39 тысяч сделок по стране. Рост почти на 30% к маю. После вялой весны это выглядело как перелом.

Июль остудил рынок. 37,2 тысячи сделок. Минус 4,9% к июню и минус 6,5% к июлю прошлого года. Всплеск откатился ровно за один месяц.

Продолжение читайте ниже 👇

1⃣Стройка идёт на заёмные деньги. Проектное финансирование и оборотный капитал. Их цена завязана на базовую ставку. При ставке около 16% деньги на стройку обходятся в двадцать с лишним процентов годовых. Это ложится в себестоимость каждого квадратного метра.

2⃣ момент. Высокая ставка держит вклады доходными. При 16,25% частные деньги идут на депозит, а не в инвестиционную квартиру. Инвестор считает и выбирает банк. Часть спроса, который раньше шёл в новостройки, сегодня лежит на депозитах.

Поэтому даже снижение на полпункта я большим событием не считаю. Для экономики проекта это пока немного. Важна не одна цифра, а траектория. От 18% в прошлом октябре мы дошли до 16,25%. Рынок ждёт около 14,75% на горизонте года. Вот когда проектное финансирование подешевеет по-настоящему.

Инфляция за августь снизилась до 9,8%. Пока она такая, дешёвых денег на стройку не будет. Ни при какой отдельной ставке.

Что это значит на практике. Себестоимость строительства снижаться не начнёт. Застройщики продолжат закладывать дорогое финансирование в цену. Разговоры про падение цен на новостройки я бы пока отложила.

Я смотрю на ставку не как покупатель, который ждёт дешёвую ипотеку. А как участник рынка, который считает стоимость денег на стройку. Разворот начался, но до дешёвых денег ещё далеко.

#BuildExpert #Базоваяставка #NationalBank #Finance #Project

Сегодня Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Раньше было 16,75%. Это третье снижение с октября прошлого года, тогда ставка держалась на 18%. Смотрю на это глазами застройщика, а не покупателя.

Для покупателя ставка почти ничего не решает. Ипотеку в Казахстане берут по госпрограммам. 7-20-25, Наурыз, Бақытты Отбасы, с 31 августа добавился Умай. Ставки там фиксированные и к базовой не привязаны. Поэтому спрос на квартиры базовая ставка не двигает.

А для застройщика двигает всё.

Продолжение читайте ниже 👇

В итоге весь спрос стянулся в один узкий сегмент дешёвого жилья, а его на рынке почти нет. Получается разрыв: одобренный займ есть, а квартиры под него — нет.

По-хорошему это решается не ожиданием, что предложение вырастет само, а пересмотром ценовых лимитов программы вслед за рынком. Иначе одобрения так и будут оставаться на бумаге. - необходимо сгенерировать изображение

#BuildExpert #АлматыЖастары #льготноекредитование #realestate

НАЛИЧИЕ ОДОБРЕНИЯ ОТ БАНКА, еще не покупка

Участники «Алматы жастары» жалуются не зря, но проблема не в самой программе, а в том, что рынок перестал давать под неё квартиры. Займ одобряют, а вот объектов, которые вписываются в лимиты по цене и площади, почти не осталось.

Дело в нескольких вещах, которые сошлись одновременно. С января 2026 года первичка впервые облагается НДС в 16%, и новостройки подорожали на 10–12%— большая часть квартир просто вышла за ценовой потолок программы. Вторичный рынок тоже замер: те, кто успел взять льготную ипотеку до 2024 года, не продают и не меняют жильё, поэтому подходящего предложения стало ещё меньше. А коммерческая ипотека под 22–24% фактически недоступна, и продавцы, зная это, не спешат снижать цену до нужного уровня.

Продолжение читайте ниже 👇

Даже если средний чек будет вдвое ниже потолка, речь идёт о нескольких сотнях семей на всю страну. Общее финансирование от АБР заявлено на 90 млрд тенге и делится с Зелёной ипотекой, то есть даже полный объём программы закрывает доли процента от спроса.

Отсюда главный практический вывод. Следующий транш тоже разберут за часы. Пройдёт не та, кто быстрее прочитает новость, а та, у кого пакет собран и жильё заранее проверено на соответствие. Поэтому разбираю три условия, которые решают исход и о которых почти не пишут.

1⃣. Потолок дохода, а не порог

Чистый совокупный доход семьи не должен превышать 1,25 млн тенге в месяц. Программа отсекает сверху. Женщина с сильной зарплатой и работающим супругом выпадает из отбора, хотя именно она чаще всего и приходит за займом на крупную сумму.

Доход подтверждается пенсионными отчислениями за последние 6 месяцев. Созаёмщиков разрешено двое, но каждый добавленный созаёмщик поднимает совокупный доход к потолку. Дохода не хватает на платёж, а вместе с созаёмщиком вы выходите за лимит. Считать эту вилку нужно сейчас, а не в день открытия приёма.

2⃣. Дом не старше 2016 года

Вторичное жильё проходит, только если дом введён в эксплуатацию не ранее 1 января 2016 года. Год постройки в объявлении и дата акта ввода в эксплуатацию совпадают не всегда. Ориентироваться надо на документ, а не на карточку объекта.

Практический эффект простой. Весь фонд советской постройки, вся вторичка нулевых и большая часть домов до 2015 года выпадают. В районах со сложившейся застройкой выбор сжимается почти до нуля. Что это условие сделает с ценой в домах после 2016 года, разберу отдельным постом завтра.

3⃣. Новостройка только с гарантией на конкретный дом

Долевое участие допускается, если у объекта есть гарантия Казахстанской жилищной компании либо банковское страхование, а сделка проходит через Баспана Маркет.

Здесь ошибаются чаще всего. Гарантия выдаётся не жилому комплексу целиком, а конкретной очереди и конкретному дому. У застройщика может быть гарантия на первую очередь и не быть на третью, при этом в отделе продаж вам скажут, что комплекс гарантирован. Спрашивайте номер дома и проверяйте по нему, а не по названию комплекса.

И цифра, которую путают чаще остальных

14,8% это ставка предварительного жилищного займа. ГЭСВ по нему от 16,3 до 16,8%. Ставка 5% и ниже включается только после того, как на депозите накопится половина суммы займа. Первый этап по стоимости денег ничем не отличается от обычной рыночной ипотеки, и планировать бюджет семьи нужно именно по нему.

Добавьте сюда первоначальный взнос от 20% в Алматы и Астане и от 15% в остальных регионах, а также обязанность жить в купленной квартире и оформить её на себя.

Что сделать до открытия следующего транша❓

Посчитайте чистый доход семьи вместе со всеми созаёмщиками и сверьте с потолком. Возьмите дату ввода дома из технического паспорта, а не из объявления. По новостройке запросите номер гарантии именно на ваш дом. Держите пакет документов собранным, потому что окно приёма измеряется часами.

Успели подать заявку 31 августа? Напишите в комментариях, что спросил банк и на каком вы этапе. Соберу типичны вопросы и причины отказов и разберу, когда появится статистика по программе.

#BuildExpert #Умай #ипотека #Отбасыбанк

УМАЙ - ПРОВЕЛИ И ОСТАНОВИЛИ ЗА 1 ДЕНЬ.

Приём заявок открылся 31 августа и был приостановлен в тот же день. К 16:00 лимит первого транша был выбран полностью. В Отбасы банке объяснили это высоким спросом и сказали, что работают с Азиатским банком развития над ускорением следующего транша. Дату не назвали.

Посчитайте порядок величин. Первый транш это 9 млрд тенге. Максимальная сумма займа 50 млн на одну заёмщицу.

Продолжение читайте ниже 👇

Ауқымды құрылыс қалалар мен өңірлерге қандай өзгеріс әкелуі мүмкін және мемлекеттік инвестициялар халықтың өмір сапасына нақты әсер етуі үшін не істеу керек? Бұл туралы Qazaq Expert Club-тың құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова өз пікірін білдірді:

«Президенттің Қазақстан үлкен құрылыс алаңына айналып келеді деген сөзін мен оң белгі ретінде қабылдаймын. Әсіресе әңгіме тек жаңа нысандар туралы емес, базалық инфрақұрылым – сумен және жылумен жабдықтау, энергетика, көлік туралы болып отырғаны маңызды. Бұл – тұрғын үй құрылысының да, әлеуметтік инфрақұрылымның да толыққанды дамуы мүмкін болмайтын іргетас. Түптеп келгенде, дәл осы жүйелердің жағдайы адамдардың күнделікті өмір сапасын айқындайды.

Мектептер, балабақшалар, емханалар және басқа да әлеуметтік нысандардың маңызы да кем емес. Ұзақ уақыт бойы жаңа тұрғын үйлер олардың айналасына қажетті инфрақұрылымнан жылдамырақ салынды. Соның салдарынан жаңа аудандардың тұрғындары балаларын басқа аудандардағы мектептерге апаруға және медициналық көмек алу үшін қаланың өзге бөліктеріне баруға мәжбүр. Ауқымды құрылыс бағдарламасы бұл алшақтықты біртіндеп жоюға мүмкіндік береді: мектептер мен балабақшаларды тұрғын үйлермен қатар салып, емханалар мен амбулаторияларды жаңа тұрғын алаптарына жақын орналастыру қажет.

Алматы үшін сейсмикалық күшейту, сондай-ақ апатты жағдайдағы мектептер мен балабақшаларды ауыстыру жеке басымдық болып қалуы тиіс – бұл жерде қауіпсіздік мәселесі жайлылықтан маңыздырақ. Адамдар дәл осындай мемлекеттік инвестициялардың әсерін күнделікті өмірінде тікелей сезінеді.

Алматы және басқа қалалар үшін бұл – бұрыннан қалыптасқан аумақтарды реновациялауға да үлкен мүмкіндік. Құрылыстың тек жаңа алаңдарда ғана емес, қалалардың ішінде де жүргізілгені маңызды. Бұл инженерлік желілерді жаңартуды, апатты тұрғын үйлердің тұрғындарын көшіруді және қалыптасқан аудандарды кешенді дамытуды қамтуы тиіс. Мұндай тәсіл мемлекеттік инвестициялардың жеке инвестицияларға серпін беруіне мүмкіндік береді: инфрақұрылымды іс жүзінде нөлден салуға тура келетін жаңа шеткі аудандарды қалыптастырудың орнына, көлік және әлеуметтік жүйесі бұрыннан бар, қоныстанған аумақтарды жаңғыртуға болады.

Алайда мұнда тәуекел де бар: құрылыстың ауқымы мен жоғары қарқыны әрдайым сапаға қосымша қысым түсіреді. Сондықтан нысандар неғұрлым көп салынған сайын жобалауға, құрылыс қадағалауына және сапаны бақылауға қойылатын талаптар да соғұрлым жоғары болуы тиіс. Әйтпесе бүгінгі жоғары қарқын бірнеше жылдан кейін нысандардың мерзімінен бұрын тозуына және жаңа шығындардың қажеттілігіне әкелуі мүмкін.

Егер осы тепе-теңдікті сақтай алсақ, ауқымды құрылыс құрылыс көлемінің жай ғана өсуінен әлдеқайда үлкен нәтиже бере алады. Бұл – инфрақұрылымды бір мезгілде жаңғыртуға, әлеуметтік нысандар тапшылығын азайтуға, қалалардың қауіпсіздігін арттыруға, ескі аудандарды реновациялауға және өңірлердің одан әрі дамуына жағдай жасауға мүмкіндік», – деп есептейді Диляра Сейітнұрова.

Үлкен құрылыс алаңы: ауқымды құрылыс қалалар мен өңірлерге не бере алады?

Президент Қасым-Жомарт Тоқаев 28 тамызда Құрылтайдың бірінші сессиясының ашылуында сөйлеген сөзінде Қазақстанда инфрақұрылымды ауқымды жаңғырту жүріп жатқанын мәлімдеді. Әңгіме халықтың тіршілігін қамтамасыз етуге де, ел экономикасының одан әрі дамуына да қажетті коммуналдық желілер, көлік, энергетика және су инфрақұрылымы туралы болып отыр.

«Қазақстан біртіндеп үлкен құрылыс алаңына айналып келеді. Бірақ ауқымды құрылыс қомақты инвестицияны, соның ішінде мемлекеттік инвестицияны қажет етеді», – деп атап өтті Президент.

Что масштабное строительство может изменить для городов и регионов и как сделать так, чтобы государственные инвестиции действительно повлияли на качество жизни? Своим мнением поделилась эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова:

«Слова Президента о том, что Казахстан превращается в большую строительную площадку, я воспринимаю как позитивный сигнал. Особенно важно, что речь идет не только о новых объектах, но и о базовой инфраструктуре: воде, теплоснабжении, энергетике, транспорте. Это фундамент, без которого невозможно полноценное развитие ни жилищного строительства, ни социальной инфраструктуры. В конечном счете именно состояние этих систем во многом определяет качество повседневной жизни людей.

Не менее важны школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты. Долгое время новое жилье строилось быстрее, чем необходимая инфраструктура вокруг него. В результате жители новых районов вынуждены возить детей в школы и обращаться за медицинской помощью в других частях города. Масштабная строительная программа дает возможность постепенно закрывать этот разрыв: строить школы и детские сады одновременно с жильем, размещать поликлиники и амбулатории рядом с новыми жилыми массивами.

Для Алматы отдельным приоритетом должны оставаться сейсмоусиление и замена аварийных школ и детских садов - здесь вопрос безопасности важнее комфорта. Именно такие государственные инвестиции люди ощущают непосредственно в своей повседневной жизни.

Для Алматы и других городов это также большая возможность для реновации уже существующих территорий. Важно, чтобы строительство разворачивалось не только на новых площадках, но и внутри городов – с обновлением инженерных сетей, расселением аварийного жилья и комплексным развитием сложившихся районов. Такой подход позволяет государственным вложениям становиться стимулом для частных инвестиций: вместо создания новых окраин, где инфраструктуру приходится строить практически с нуля, можно обновлять уже обжитые территории с существующей транспортной и социальной системой.

Но здесь есть и риск: масштаб и высокие темпы строительства всегда создают дополнительное давление на качество. Поэтому чем больше строится объектов, тем выше должны быть требования к проектированию, строительному надзору и контролю качества. Иначе сегодняшние высокие темпы через несколько лет могут обернуться преждевременным износом объектов и необходимостью новых расходов.

Если удастся сохранить этот баланс, большая стройка может дать гораздо больший результат, чем просто рост объемов строительства. Это возможность одновременно обновить инфраструктуру, сократить дефицит социальных объектов, повысить безопасность городов, запустить реновацию старых районов и создать условия для дальнейшего развития регионов», - считает Диляра Сейтнурова.

Большая строительная площадка: что масштабное строительство может дать городам и регионам

Президент Касым-Жомарт Токаев, выступая 28 августа на открытии первой сессии Курултая, заявил о масштабном обновлении инфраструктуры в Казахстане. Речь идет о коммунальных сетях, транспортной, энергетической и водной инфраструктуре, необходимой как для жизнедеятельности населения, так и для дальнейшего экономического развития страны.

«Казахстан постепенно превращается в большую строительную площадку. Но большая стройка требует немалых инвестиций, в том числе государственных», - отметил Президент.

Как это устроено на самом деле❓

Прежде чем начать проект, застройщик получает технические условия (ТУ) на подключение к теплу. В них написано: точка врезки, разрешённая нагрузка, ответственность сторон. На бумаге всё сходится. На земле сеть, к которой подключается новый квартал, может быть построена в 70-х и работать на пределе.

Годами техусловия (ТУ) выдавали под нагрузку, которой у сети физически не было. Дом строится за два-три года, а модернизация магистрали и ЦТП — это отдельный бюджет, отдельный подрядчик и совсем другие сроки. Дом успевает, сеть — НЕТ. Разрыв оплачивает житель первой же холодной зимой.

Именно поэтому Строительный кодекс 2026 года увязал выдачу разрешения с реальной обеспеченностью инженерной инфраструктурой. Норма правильная. Но она работает для новых проектов, а дома, которые сдают сейчас, проектировались по старым правилам.

Города, где сети уже упёрлись❓

Есть районы, где износ теплосетей давно перешёл ту черту, за которой новая застройка идёт не от наличия мощности, а вопреки её отсутствию. Там каждый новый ЖК — это дополнительная нагрузка на трубу, которую пора менять, а не догружать. Это не только про Алматы. Это Петропавловск, Риддер, малые города с изношенными ТЭЦ, где авария зимой давно стала сезонным событием, а не ЧП.

«У нас собственная котельная» — что это значит для покупателя

Фразу застройщика про автономную котельную часто подают как плюс. Иногда это действительно так: дом не зависит от изношенной магистрали. Но у неё есть обратная сторона, о которой на показе не говорят.

Спросите до покупки:

— на каком топливе работает котельная и кто её обслуживает после сдачи;

— на чьём балансе она стоит и как её содержание попадёт в вашу квитанцию;

— что будет с тарифом, когда гарантия застройщика закончится, а оборудование — НЕТ.

Автономная котельная снимает зависимость от города, но перекладывает её на дом. Иногда это выгодно жителю, иногда — нет. Разница в деталях договора, а не в слове на баннере.

Мой вопрос к акиматам❓

Где публичная карта резервов тепловой мощности по районам?

Пока такой карты нет, ТУ остаются внутренним документом между застройщиком и монополистом, а покупатель узнаёт о дефиците мощности постфактум — когда батарея не греет. Открытая карта резервов закрыла бы половину этих историй ещё на стадии выбора квартиры.

Тема выстрелит при первой же аварии. Я предпочитаю разложить её до, а не после.

А в вашем доме были проблемы с теплом прошлой зимой? Пишите город — соберём свою карту.

BuildExpert #тепловыесети #техническиеусловия #отопительныйсезон #картарезервовтепловыхмощностей #ТЭЦ

ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН КАК ПРОВЕРКА. НОВЫЕ ЖК НА СТАРЫХ СЕТЯХ.

До подачи тепла остаётся полтора месяца. И каждый год повторяется одно и то же: одни и те же города, одни и те же трубы, одни и те же новости про порыв на магистрали и остывшие батареи в новостройке, которую сдали год назад.

Я хочу зафиксировать простую вещь. Холодная зима в новом доме — это не вопрос коммуналки. Это вопрос того, как выдавали разрешение на стройку.

Продолжение читайте ниже 👇