Итог полугодия ставит всё на место. За январь и июнь прошло около 188 тысяч сделок. Это на 4,2% меньше, чем годом ранее. Июнь отыграл часть весенних потерь, но общий минус не перекрыл. Полные цифры по августу выйдут в середине сентября, и я закрою ими картину отдельно.

Что тянуло рынок вверх❓

3⃣силы. Первая - это госпрограммы. Спрос держится на льготных займах, коммерческая ипотека выше 22% большинству недоступна. Вторая - это ожидание. Рынок ждал снижения базовой ставки и торопился зайти до того, как деньги станут дешевле. Третья это страх дальнейшего роста цены. С 2026 года первичка облагается НДС, себестоимость растёт, покупатель боится, что завтра будет дороже.

❗Обратите внимание на одну вещь. Ни одна из этих сил не про живой платёжеспособный спрос. Это спрос по необходимости и по расчёту, а не по возможности.

Мой взгляд: сезон или разворот❓

Первое. Настоящий разворот держится дольше одного месяца. Сезонный всплеск откатывается сразу. Июнь вырос, июль всё отдал. Это сезон.

Второе. При развороте цена и число сделок идут в одну сторону. Сейчас они расходятся. Сделок за полугодие меньше, а цены растут. Первичка прибавила 14,6% за год, вторичка 9,5%. Когда объём падает, а цена всё равно ползёт вверх, рынок двигает не спрос. Его двигают себестоимость и инфляция.

❗Вывод простой. Лето дало сезонный отскок на снижающемся рынке. Разворота не было.

Прогноз на осень по трём городам

Алматы. Самый дорогой рынок и самый осторожный. Весной сделки проседали сильнее среднего, город ушёл в режим ожидания. Осенью оживёт за счёт сезона. Подходящих квартир мало. Цена на них пойдёт вверх на дефиците, число сделок прибавит, но прошлогодний уровень вряд ли достанет.

Астана. Держится устойчивее всех. Ниже цена метра, идёт застройка новых районов, приток населения поддерживает спрос. При этом первичка в столице выросла на 19% за год. Это перегрев. Осенью Астана будет самой активной из трёх, но всё больше сделок уйдёт в рассрочку от застройщика, а не в ипотеку.

Шымкент. Третий по величине город страны. База цен ниже, население растёт быстро, поэтому рынок здесь сильнее других завязан на госпрограммы. Осенний сезон и Умай дадут ему прибавку, возможно самую заметную в процентах. Но это рост от низкой базы, а не признак нового качества спроса.

📍Общий вывод. Осень будет активнее лета. Это снова сезон, а не разворот. Разворот я жду не раньше, чем деньги подешевеют. А это вопрос базовой ставки и первого квартала 2027 года.

Покупали жильё летом? Напишите, что стало решающим аргументом. Соберу ответы в отдельный разбор.

#BuildExpert #сезонность #рынокжилья #ипотечныепрограммы #bigcitiesKazakhstan