ATFLAT

Мы недавно уже рассказывали вам о том, что буквально на днях стартуют продажи в проекте, который точно изменит рынок недвижимости в Грузии.

Целый город у Чёрного моря от застройщика, который построил Burj Khalifa и Dubai Mall.

Видео для тех, кому тяжело читать много текста и напоминание, что наша консультация бесплатная — приходите, подберем для вас идеальные варианты по хорошей цене.

Что сейчас происходит на рынке недвижимости Тбилиси?

Сразу уточним: на момент публикации последний официальный ежемесячный отчет Galt & Taggart доступен только за апрель 2026 года, поэтому именно на эти данные мы и будем опираться.

И цифры говорят о том, что рынок остается очень активным.

Только за апрель в Тбилиси было продано 3 641 квартира, а за первые четыре месяца 2026 года — уже 14 548 квартир. Это на 14,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем рынка вырос еще сильнее — сразу на 22,4%, достигнув 1,3 млрд долларов.

Особенно интересно выглядит вторичный рынок: продажи здесь выросли на 17,2%, а на первичном — на 4,6%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 1 408 долларов, а в новых проектах вторичного рынка — 1 371 доллар.

Самым дорогим районом по-прежнему остается Ваке — здесь средняя цена квадратного метра уже составляет 2 945 долларов.

Но, на наш взгляд, гораздо интереснее не сами цифры, а то, что за ними стоит👇🏼

Мы видим это каждый день в работе: действительно ликвидные квартиры долго на рынке не задерживаются. Хорошие планировки, сильные застройщики, удачные локации и адекватная цена — такие объекты могут уйти буквально за несколько дней.

Еще одна важная тенденция — сокращение объемов нового строительства. Количество выдаваемых разрешений на строительство снижается уже несколько месяцев подряд. Это означает, что в перспективе предложение новых квартир может стать еще более ограниченным, а значит, давление на цены сохранится.

Поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси — для жизни или инвестиций, сейчас самое время покупать. Мы поможем подобрать сильный объект, проверить застройщика, оценить инвестиционный потенциал и полностью сопроводить сделку.

На рынке недвижимости Грузии начинается событие, которое может стать одним из самых важных за последние годы.

Совсем скоро, уже в июле, стартуют продажи Gonio Yachts & Marina от Eagle Hills — девелопера, основанного Мохамедом Алаббаром, который также создал Emaar, компанию, построившую Burj Khalifa, Dubai Mall и целый ряд знаковых проектов, изменивших облик Дубая.

Почему вокруг этого проекта столько внимания?

Потому что это не очередной жилой комплекс. Это мастер-план территории площадью около 260 гектаров, где появится полноценный курортный район мирового уровня: собственная яхтенная марина, пятизвездочные отели, брендированные резиденции, рестораны, бутики, прогулочные набережные, спортивная инфраструктура, парки и общественные пространства. По сути, это концепция «города в городе», где вся необходимая инфраструктура создается одновременно с жилой недвижимостью.

Но самое интересное — влияние таких проектов на рынок.

Мировая практика показывает, что подобные комплексные проекты становятся точками роста для целых регионов. Они привлекают туристов, международные бренды, новый бизнес, создают рабочие места и повышают привлекательность локации для инвесторов. Именно так в свое время развивались многие районы Дубая, Белграда и других городов, где работал Eagle Hills.

Отдельно хочется отметить подход к реализации проекта. Девелопер заявляет, что при строительстве будут сохранены природные особенности побережья, зеленые зоны и пути миграции птиц. То есть задача — не просто построить недвижимость, а создать современный курорт, сохранив уникальную экосистему Гонио.

Для инвесторов это особенно интересно еще и потому, что на старте продаж традиционно предлагаются самые привлекательные цены и лучшие планировки. Именно на этом этапе исторически формируется наибольший потенциал роста стоимости объекта.

Если хотите первыми узнать условия старта продаж, получить доступ к лучшим лотам и разобраться, какие объекты действительно будут наиболее ликвидными, — обращайтесь (Лейла @llley1). Мы подробно расскажем о проекте, поможем подобрать оптимальный вариант и полностью сопроводим покупку.

Многие думают, что рост цен на недвижимость — это история отдельных «перегретых» рынков вроде Грузии. Но если посмотреть шире, становится понятно: это глобальный тренд.

После пандемии мир уже пережил первый мощный инфляционный виток. Его запустили рекордная эмиссия денег, дешёвые кредиты, рост себестоимости строительства, удорожание логистики и ресурсов.

Сейчас мы наблюдаем второй этап этого процесса. Капитал снова начинает уходить в так называемые твёрдые активы — недвижимость, землю, сырьё. Причина простая: инвесторы всё меньше доверяют деньгам как инструменту сохранения стоимости и всё чаще ищут способы защитить капитал от обесценивания.

Это подтверждают и международные данные. По информации BIS (Банка международных расчётов), цены на жильё продолжают расти во многих развитых странах и на части развивающихся рынков. А Global Property Guide отмечает, что в 2026 году рост стоимости жилья фиксируется более чем в 50 странах мира.

Что это значит для Грузии?

Грузия — небольшой рынок, но она встроена в глобальный экономический цикл. Когда дорожают стройматериалы, растёт стоимость земли, снижается доверие к валютам, а капитал ищет безопасные инструменты для сохранения стоимости, недвижимость автоматически получает дополнительное давление на рост цены.

Один из наших кейсов хорошо это показывает.

В августе 2022 года клиент купил квартиру 42 м² в комплексе Jikia Neighbourhood на Сабуртало за $70 000. Уже в феврале 2023 года объект был продан за $80 000, а к марту 2026 года его рыночная стоимость выросла до $103 000–105 000. То есть только на росте цены квартира прибавила около $35 000 за 3,5 года, не считая стабильного арендного дохода.

В первую очередь это касается качественной вторички: готовых квартир в ликвидных районах, объектов с ремонтом и жилья, которое можно сразу сдавать в аренду.

Именно поэтому главный парадокс ближайших лет может выглядеть так: спрос уже не такой сильный, как несколько лет назад, но цены всё равно продолжают расти. Просто покупатели всё чаще приобретают не квадратные метры, а способ сохранить капитал.

Почему яркие квартиры часто сдаются хуже, чем обычные светлые?

Есть один парадокс рынка недвижимости: чем сильнее владелец пытается сделать квартиру «вау», тем чаще она дольше ищет арендатора или покупателя.

На первый взгляд кажется, что дизайнерский интерьер должен работать лучше, но на практике всё наоборот.

Проблема в том, что очень красивые квартиры часто оказываются слишком «авторскими»: яркие цвета, необычные решения, акцентные стены, сложные фактуры, модные тренды – всё это нравится владельцу, но не обязательно нравится рынку.

Когда человек ищет квартиру, он подсознательно примеряет её на себя. И чем нейтральнее пространство, тем проще ему представить там свою жизнь. Именно поэтому минимализм, спокойные оттенки, светлые стены, натуральные материалы и понятные решения работают лучше всего. Покупателям и арендаторам важно видеть потенциал квартиры, а не чужой вкус.

Если смотреть на недвижимость как на инвестицию, то лучший ремонт — это не самый красивый ремонт в Pinterest. Лучший ремонт — это тот, который понравится максимальному количеству людей через 3, 5 и даже 10 лет.

Поэтому в наших проектах мы почти всегда советуем клиентам выбирать базовую палитру, качественные материалы и спокойный современный интерьер — добавили примеры на фото. Такой ремонт не надоедает, легче сдаётся в аренду, проще продаётся и дольше остаётся актуальным.

Иногда квартира, которая выглядит просто «хорошо», зарабатывает владельцу гораздо больше денег, чем квартира, которая выглядит «невероятно красиво». И рынок недвижимости это подтверждает снова и снова.

🏗🏡 Тбилисский район Ваке — недвижимость для жизни и инвестиций.
Продолжаем вместе с нашими друзьями из агентства «Atflat» досконально разбираться в столичных объектах. Как уже традиционно для моего youtube разбираем с Лейлой все плюсы и минусы. В этот раз под наш пристальный взгляд попал район Ваке. Тут и ребята сами живут и я прожил не один год. Традиционно интеллигентно-грузинский, но в то же время, экспатский.

ℹ️ Есть школы, детские сады, кафе, магазины и рестораны в пешей доступности. Три больших парка (Мзиури, Ваке, Черепашье озеро). При этом, цена одна из самых высоких по Тбилиси, цены в магазинчиках тоже не маленькие и т.д. Разбираемся во всем этом подробно по ссылке на моём youtube.

🤝 Большое спасибо за площадку кафе "Pause" с их прекрасной террасой, которое как раз находится в районе Ваке.

➡️ Если дочитали до этого места и хотите разобрать свою ситуацию или подобрать объект — пишите Лейле (@llley1). Она сооснователь агентства и как раз тот эксперт, который ответил на все вопросы в этом видео. Скажите, что вы от Николая Левшица — консультация будет бесплатной.

Сайт / Телеграм / Инстаграм / YouTube / VPN

Стоит ли сейчас заходить в ипотеку в Грузии?

На самом деле однозначного ответа здесь нет. Ипотека в Грузии сегодня — не самый дешёвый инструмент, но при правильном подборе объекта она всё ещё может быть выгодной.

Важно понимать, что для большинства нерезидентов без ВНЖ банки обычно требуют около 40% первоначального взноса.

Разберём на примере квартиры в House Uni, которую мы недавно показывали.

Стоимость квартиры — $137 000.

Для покупки понадобится около $55 000 собственных средств, а оставшиеся $82 000 можно взять в ипотеку.

Если оформить кредит на 10 лет под 8% годовых в долларах, ежемесячный платёж составит примерно $1 000.

При этом такую квартиру можно сдавать примерно за $850–900 в месяц. Получается, что арендный доход практически покрывает ипотечный платёж, а собственнику остаётся доплачивать около $100–150 в месяц.

Конечно, всё зависит от конкретного объекта, локации и условий банка, поэтому каждый кейс нужно считать отдельно. На рынке есть как невыгодные варианты, так и действительно интересные предложения.

Но сегодня у ипотеки появился серьёзный конкурент — внутренняя беспроцентная рассрочка от застройщиков.

Например, студия 39,3 м² в Vake Sky Tower.

Стоимость квартиры:

39,3 × $3 420 = $134 406

Первоначальный взнос 30% — $40 322

Оставшаяся сумма — $94 084

Срок внутренней беспроцентной рассрочки — 65 месяцев.

Ежемесячный платёж составит около

$1 447 в месяц без процентов и переплаты банку

.

Да, ежемесячный платёж здесь выше, чем по ипотеке, но вы не платите проценты банку и фиксируете стоимость квартиры уже сегодня.

Поэтому сейчас мы рекомендуем клиентам не смотреть только на ипотеку или только на рассрочку, а считать оба варианта.

Иногда ипотека оказывается выгоднее за счёт аренды и более комфортного ежемесячного платежа. Иногда рассрочка позволяет существенно сэкономить на процентах и быстрее выйти в прибыль.

Поэтому если рассматриваете недвижимость в Грузии для жизни или инвестиций — пишите нам (Лейла @llley1). Поможем сравнить ипотеку, рассрочку и подобрать вариант именно под ваш бюджет, первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платёж.

Ловите наш недавний кейс:

Первые пять фото — то, какой мы увидели квартиру впервые, следующие пять — то, что мы помогли с ней сделать нашим клиентам с небольшими вложениями.

май → октябрь 2025

Покупка: $145,000
Вложения: $5,000
Общий бюджет: $150,000
Продажа: $180,000
Прибыль: $30,000
Рост: 20%
Срок: ~5 месяцев
*долгий цикл сделки из-за лета, сложный сезон для продаж

Эксперт по недвижимости видит ценность там, где другие видят проблему.

У нас такое бывает часто: зашли в объект, увидели старый ремонт, зелёные стены, устаревшую плитку, тёмную мебель и сразу говорят: «Нет, это вообще не мой вариант».

А мы в этот момент смотрим совсем на другое: на планировку, на этаж, на вид из окна, на локацию, на ликвидность и на то, сколько эта квартира может стоить через несколько лет.

Иногда квартира с идеальными фотографиями оказывается плохой инвестицией. А квартира с ремонтом из начала 2000-х — наоборот, настоящей находкой.

Очень часто достаточно вложить условные $5.000–10.000 в косметический ремонт, покраску стен, освещение и мебель, чтобы увеличить рыночную стоимость объекта на $20.000–30.000.

Именно поэтому эксперт нужен не только для того, чтобы открыть вам дверь в квартиру.

Наша задача — увидеть потенциал там, где его не видит большинство покупателей.

Более того, мы можем не просто подобрать такой объект, но и помочь реализовать его потенциал: порекомендовать подрядчиков, дизайнеров, ремонтную компанию, проконтролировать бюджет и подсказать, какие вложения действительно увеличат стоимость квартиры, а какие никогда не окупятся.

Покупая недвижимость, важно смотреть не на то, какая квартира сегодня. Важно понимать, какой она может стать через несколько месяцев.

Именно на этом часто зарабатываются самые интересные деньги на рынке недвижимости.