ATFLAT

У нас на канале вышло новое полезное видео — в нем мы разбираем 5 локаций и типов недвижимости в Тбилиси, которые могут выглядеть выгодно, но часто оказываются слабым выбором для инвестиций.

5 ошибок покупателей — куда нельзя инвестировать в Тбилиси.

Говорим про ликвидность, спрос арендаторов, потенциал роста цены и ошибки, которые покупатели совершают, когда выбирают квартиру на эмоциях.

Видео короткое, но его точно стоит посмотреть. Будем благодарны за вашу поддержку: лайки и комментарии❤️

Вот пример внутренней беспроцентной рассрочки от застройщика на квартиру в Vake Sky Tower.

📍 Студия 39,3 м²

Стоимость квартиры:
💰 134 406$

Первоначальный взнос 30%:
💰 40 322$

Остаток:
💰 94 084$

Эту сумму застройщик готов разбить на 65 месяцев без процентов.

Ежемесячный платёж составит всего 1 447$ в месяц.

Для сравнения: при ипотеке за тот же срок переплата банку могла бы составить десятки тысяч долларов.

Про рассрочки.

Ещё несколько лет назад рассрочка на 4–5 лет в Тбилиси звучала как фантастика.

Обычно схема была очень простая:
1. либо платишь почти всю сумму сразу,
2. либо идёшь в банк и берёшь ипотеку с огромной переплатой.

Сейчас из-за большого количества новых проектов застройщики начали конкурировать уже не только ценой за метр, а условиями покупки👇🏼

Появляются проекты с:
— небольшим первоначальным взносом
— длинными внутренними рассрочками
— оплатой без банков
— и иногда вообще без процентов

И для многих покупателей это сейчас один из самых удобных способов зайти в недвижимость.

Потому что внутренняя рассрочка — это:

— без ипотечных процентов
— без переплаты банку за 15–20 лет
— без сложных банковских одобрений
— без необходимости показывать огромный официальный доход

По сути, вы фиксируете цену квартиры сейчас и спокойно выплачиваете её поэтапно во время строительства.

Давайте на примере Vake Sky Tower👇🏼

Стоимость квартиры-студии — 135.000$
Первоначальный взнос — 30%, это 40.500$
Остальное распределяется на 65 месяцев в месяц — 1.453$

Особенно это удобно для инвесторов и людей с нестабильным или международным доходом, потому что банки далеко не всегда готовы нормально работать с такими кейсами.

И кажется, именно поэтому сейчас такие проекты как Vake Sky Tower и Villa Residence, о которых мы рассказывали выше, вызывают столько внимания — там уже конкурируют не просто квадратными метрами, а самим форматом покупки и уровнем проекта.

Вот вам живой пример того, как выглядит хорошая инвестиционная квартира в Тбилиси.

📍 Сабуртало, ул. Университетская, 46
🏢 House Uni

55,4 м² с новым ремонтом в новостройке.

Стоимость — 137.000$
Цена за м² — 2473$

2 комнаты, 8 этаж.
В квартире остаётся абсолютно всё — мебель, техника, декор.

Теперь давайте посмотрим на неё как инвесторы.

Сегодня такую квартиру вполне реально сдавать примерно за 850$ в месяц.

Это около 10.200$ в год валового дохода, что даёт доходность порядка 7,4% годовых.

Для Тбилиси это очень достойный показатель, особенно если учитывать, что речь идёт не о посуточной аренде с постоянным управлением, а о долгосрочном арендаторе.

Это новый дом, понятная планировка, современный ремонт, популярная локация рядом с университетами и деловой частью города. Такие квартиры обычно интересны и арендаторам, и будущим покупателям.

То есть объект работает сразу по нескольким сценариям:

✔️ сдавать и получать доход;
✔️ использовать как квартиру для себя;
✔️ продать через несколько лет без поиска «своего» покупателя.

А именно такие объекты мы и считаем сильными инвестициями.

Кстати, подобные варианты мы регулярно публикуем в нашем канале с подборками объектов для покупки, инвестиций и перепродажи. Если следите за рынком Тбилиси — заглядывайте, там часто появляются интересные предложения раньше, чем они доходят до массовых площадок.

Увидели такой вопрос в Threads и решили честно ответить здесь.

Если коротко: купить нормальную квартиру в Тбилиси за $45.000 сегодня невозможно.

Да, за эти деньги вы что-то найдете. Но вопрос в том, что именно.

Чаще всего это будет либо объект с серьезными компромиссами, либо квартира с явными проблемами: надстройка, сложности с документами, спальня без окна, неудачная планировка, старый фонд, плохая локация или ремонт, который красиво выглядит только на фотографиях.

Многие до сих пор ориентируются на цены нескольких лет назад, но рынок давно изменился.

Если смотреть центральные районы Тбилиси, то сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет примерно $2000–2500. В Ваке хорошие проекты уже давно продаются по $3000+ за м².

Получается простая математика: при бюджете $45.000 речь идет максимум о 15–20 квадратных метрах в качественной локации. О полноценной квартире для жизни или ликвидной инвестиции говорить уже не приходится.

И если честно, даже с бюджетом $70.000 выбор сегодня нельзя назвать большим. Хорошие объекты в востребованных районах быстро уходят с рынка и стоят заметно дороже.

Поэтому если у вас есть $45.000 на руках, гораздо реалистичнее рассматривать их как первоначальный взнос в хороший строящийся проект. Например, сейчас есть интересные варианты в Ваке, Крцаниси и Сабуртало, где за счет рассрочки от застройщика можно зайти в качественный объект с хорошими перспективами роста.

Потому что главная ошибка инвестора — не купить дешево, а купить неликвидно.

Арендаторы и будущие покупатели смотрят на район, транспорт, качество дома, ремонт и общую привлекательность объекта. Именно поэтому хорошая недвижимость дорожает быстрее рынка и легче сдается в аренду.

Так что наш ответ остается простым: с $45.000 можно зайти в рынок, но не купить хорошую квартиру. Для покупки готового ликвидного объекта сегодня нужен существенно больший бюджет.

У нас на канале вышел новый полезный ролик.

Покупка недвижимости в Грузии кажется простой, но у местного рынка есть много юридических нюансов, о которых важно знать до сделки.

В этом подкасте с юристом мы разбираем, как безопасно покупать квартиру в Грузии, зачем нужен юрист, где чаще всего ошибаются покупатели и как проверить объект перед покупкой.

Обсуждаем расчёты, банки, криптовалюту, комплаенс, налоги при покупке, продаже, аренде и переуступке. Также говорим о застройщиках, недостроенных объектах, переводе земли из сельхозназначения, ВНЖ, разрешении на работу и гражданстве. И разбираем неприятные ситуации: что делать, если арендатор не платит или бывший собственник не съезжает после продажи.

Приятного просмотра!

Кажется, в Грузии начинают потихоньку прикрывать эпоху «купил квартиру → быстро перепродал → заработал без вопросов».

Сейчас активно обсуждают изменения в налоговом подходе к недвижимости, и суть там вот в чём:

Государство начинает разделять:
— обычную продажу своей квартиры и
— систематический заработок на перепродаже недвижимости.

То есть если человек регулярно покупает квартиры, делает ремонт и перепродаёт их — такую деятельность могут признать уже не «личной продажей имущества», а полноценным бизнесом. А это уже совсем другая налоговая история — вплоть до 20%.

При этом базовые правила для обычных собственников вроде как остаются прежними:

— если объект был в собственности меньше 2 лет → налог 5% с прибыли
— больше 2 лет → налог 0%

Но теперь налоговая явно начинает внимательнее смотреть именно на флиппинг и регулярные перепродажи. И если честно — это очень логичный этап для рынка.

Потому что Тбилиси уже давно перестал быть серым недооценённым рынком, где всё происходило максимально свободно. Сюда заходят большие международные девелоперы, крупные инвесторы, рынок становится взрослее — а значит, государство тоже начинает сильнее регулировать деньги внутри него.

Особенно это может коснуться:
— флипперов
— инвесторов, которые постоянно перепродают объекты
— апартаментов в гостиничных комплексах
— тех, кто делает из этого системный заработок.

Но для обычных покупателей, которые берут квартиру для жизни или долгосрочной инвестиции, глобально ничего критичного пока не меняется.

Скорее наоборот: рынок становится чуть более цивилизованным.

Наконец стартовали продажи квартир в VR Vake Sky Tower – и честно, это один из немногих проектов в Тбилиси, на который реально стоит обратить внимание.

Рассказываем👇🏼

Во-первых, это будет самое высокое здание на Кавказе — 260 метров и 70 этажей. Не просто очередной ЖК, а новый силуэт города и очень сильная заявка на международный уровень.

Во-вторых, здесь очень мощная концепция. Это полноценный lifestyle-проект с собственной инфраструктурой внутри:

— infinity pool на крыше с видом на весь Тбилиси
— спа и бассейны
— фитнес и wellness-зоны
— рестораны и лобби уровня luxury-отелей
— коворкинги и бизнес-пространства
— торговая галерея
— даже заявлены мишленовские рестораны.

И что важно — проект делают с очень сильным международным подходом. В презентации отдельно акцентируют внимание на инженерии, шумоизоляции, энергоэффективности, фасадах, озеленении и работе международных консультантов.

Локация тоже максимально сильная – прямо напротив парка Ваке. А Ваке уже давно считается самым стабильным, ликвидным и дефицитным районом Тбилиси с точки зрения недвижимости.

И, наверное, самое интересное сейчас – условия покупки👇🏼

Продажи уже стартовали: цены от 2800 за м², и для Ваке это, честно, очень адекватно, особенно для проекта такого масштаба.

Плюс:
— всего 30% первоначальный взнос
— беспроцентная внутренняя рассрочка
— сдача проекта планируется в 2031 году

То есть фактически у вас почти 5 лет комфортной рассрочки без банка и ипотеки.

И вот это как раз тот случай, когда через несколько лет люди, скорее всего, будут говорить:
«Надо было заходить на старте», учитывая, что первое повышение цен запланировано уже на июль.

Пишите нам, расскажем подробнее про планировки, цены и какие лоты сейчас выглядят самыми интересными для инвестиций и жизни: Лейла — @llley1

Редкий Редкий вариант на аренду в Ваке👇🏼

📍Палиашвили, тот самый Ваке, где у вас буквально всё под рукой: хорошие кофейни, рестораны, магазины, спорт, парк Ваке для прогулок и при этом очень комфортная атмосфера для жизни.

Квартира светлая, уютная и очень «правильная» по планировке — 58 м² без ощущения тесноты. Отличный вариант для одного человека или пары, кто хочет жить именно в центре активной жизни Тбилиси, но без ощущения суеты.

📍 Ваке, ул. Палиашвили 26
💰 1200$
📐 58 м²
🛏 1 спальня
🛋 2 комнаты
🚿 1 санузел
🏢 3 этаж из 9

Отдельный плюс — такие компактные и комфортные квартиры в этой локации появляются редко и обычно быстро уходят.

Пишите нам для просмотра или подбора других вариантов.