ATFLAT

У нас на YouTube-канале новый ролик и в нем мы решили провести небольшой эксперимент – подобрать квартиру нашему маркетологу, у которой есть всего 50.000$ накоплений.

Вместе зашли на популярные сайты недвижимости, разобрались, как правильно искать квартиры, на что обращать внимание в объявлениях и какие варианты вообще предлагает рынок за эти деньги.

А заодно обсудили районы Тбилиси, ипотеку, реальные цены, подводные камни при покупке и поделились советами, которые пригодятся каждому, кто планирует покупать недвижимость в Грузии.

Получилось не просто видео о поиске квартиры, а практическая инструкция для будущих покупателей.

Смотреть видео.

Купили квартиру за $122 500 и за два дня сдали за $900. Доходность — 8,8% годовых. Рассказываем, как это получилось.

У нас есть клиентка, которая уже давно инвестирует в недвижимость Грузии вместе с нами. В её портфеле три квартиры, и сегодня хотим рассказать об одной из последних сделок.

📍 ЖК Lisi House, Тбилиси

Стоимость квартиры — $122 500. И буквально за два дня после выхода на рынок мы нашли арендатора, который снял её за $900 в месяц на год.

Получается 8,8% годовых валовой доходности. Очень хороший показатель для Тбилиси!

Почему удалось так быстро и выгодно сдать?

Во-первых, сейчас мы наблюдаем высокий спрос на аренду. Предложений в востребованном сегменте не так много, поэтому хорошие квартиры быстро находят арендаторов.

При этом мы прекрасно понимаем, что $900 — это удачная ставка в текущих условиях. В более спокойный период такая квартира, скорее всего, сдавалась бы примерно за $800. Но даже тогда валовая доходность составляла бы около 7,8%.

А во-вторых, и это самое интересное, мы снова видим, как меняются предпочтения арендаторов.

Lisi House — это не классический Ваке и не Сабуртало. Локация не самая очевидная для инвестора, и мы точно не назовём её 10 из 10.

Но здесь есть то, что становится всё важнее: современный жилой комплекс, комфортная среда и хорошая концепция проживания.

Именно об этом мы говорили в предыдущем посте. Спрос постепенно выходит за пределы привычных инвестиционных районов и смещается в сторону качественных ЖК.

Поэтому сегодня мы советуем инвесторам смотреть не только на адрес, но и на сам проект. Иногда хорошая квартира в Лиси может оказаться интереснее для инвестиций, чем обычный дом в более престижном районе.

Хотите подборку квартир с хорошим арендным потенциалом? Напишите нам, покажем актуальные варианты и рассчитаем доходность под ваш бюджет.

В Тбилиси продали квартир на $2,5 млрд. Рынок перегрет или только набирает обороты?

Пока одни ждут, когда недвижимость в Тбилиси наконец подешевеет, другие продолжают активно покупать.

И вот вам немного цифр.

По данным Galt & Taggart, за первые семь месяцев 2026 года в Тбилиси зарегистрировали 27 274 сделки с недвижимостью, а общий объём рынка достиг примерно $2,5 млрд. Это на 27,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Что это значит для инвесторов?

Во-первых, рынок остаётся активным. Несмотря на постоянные разговоры о том, что цены слишком высокие, квартиры продолжают покупать.

Во-вторых, важно понимать, что растущий рынок не означает, что дорожать будет абсолютно всё.

Мы уже видим, как меняются предпочтения покупателей. Если несколько лет назад достаточно было купить квартиру в новом доме в хорошей локации, то сегодня всё большее значение имеют концепция ЖК, инфраструктура, качество строительства и репутация застройщика.

И здесь появляется интересный момент: два объекта в одном районе могут показывать совершенно разную динамику стоимости.

Один будет пользоваться спросом и дорожать, а второй — конкурировать с десятками похожих квартир и продаваться месяцами.

Так рынок перегрет или нет?

Мы бы не стали делать такой вывод только на основании роста объёма продаж. Для этого нужно смотреть на реальные цены сделок, количество новых проектов, арендную доходность и спрос в конкретных районах.

Поэтому наша позиция простая: сейчас важно не просто инвестировать в недвижимость Тбилиси, а гораздо внимательнее выбирать, во что именно инвестировать.

Потому что заработать на растущем рынке можно. Но купить неликвидный объект на растущем рынке — тоже.

А вы как считаете: цены на недвижимость в Тбилиси продолжат расти или рынок уже близок к своему потолку?

С 1 октября в Грузии изменились правила налога на имущество — и это хорошая новость для десятков тысяч собственников.

Главное изменение: порог годового семейного дохода, при котором физлицо освобождается от налога на имущество (кроме земли), повысили с 40 000 до 100 000 лари. Причём поправка применяется уже к налогу, который декларируется в 2026 году.

Что это значит на практике? Если совокупный доход вашей семьи за 2025 год не превысил 100 000 GEL, а из налогооблагаемого имущества у вас, например, квартира или дом, налог на такое имущество платить не нужно. Revenue Service отдельно уточняет: в этом случае не возникает и обязанности подавать годовую декларацию по этому налогу.

Если же семейный доход за 2025 год выше 100 000 GEL и у вас есть налогооблагаемое имущество в Грузии, обязанность по декларированию сохраняется. Для этой категории ставка составляет от 0,8% до 1% от рыночной стоимости налогооблагаемого имущества.

Отдельный важный момент — земля. Для неё действуют другие правила: наличие налогооблагаемой земли может создавать обязанность по декларации независимо от размера семейного дохода.

📌 Важные даты в 2026 году: декларацию физлица необходимо подать до 2 ноября, Revenue Service официально указывает эту дату как дедлайн этого года.

Для рынка недвижимости изменение существенное: порог освобождения вырос сразу в 2,5 раза, поэтому часть собственников, которые раньше попадали под имущественный налог, в 2026 году от него освобождаются.

Сохраняйте пост, если владеете недвижимостью в Грузии. И обязательно проверяйте свою конкретную ситуацию перед подачей декларации: значение имеют не только квартира и её стоимость, но и совокупный семейный доход и наличие земли.

У нас на канале вышло новое видео: в нем мы отправились смотреть 4 новых и самых ожидаемых проекта Тбилиси – и все они находятся в Ваке.

Разобрали каждый проект с точки зрения экспертов по недвижимости: посмотрели локацию, концепцию и перспективы, сравнили цены и условия покупки.

И главное – обсудили, стоит ли заходить в эти проекты на этапе строительства и какие из них действительно могут быть интересны для инвестиций.

Если рассматриваете покупку квартиры в Тбилиси для жизни или инвестиций – это видео поможет лучше разобраться в новых проектах Ваке.

📩 За консультацией и подбором недвижимости пишите нам – +995 557 597 678.

Срочно продаётся уникальная квартира в Сололаки по цене ниже, чем в объявлении👇🏼

83 квадратных метра в старинном историческом здании: второй этаж, потолки 4 метра, натуральный паркет, аутентичные детали и старинный декор.

Очень светлая квартира, аналогов которой сейчас практически нет на рынке.

До конца октября цена снижена до 211 000$.

За подробностями и просмотром пишите Лейле – @llley1

Сегодня вместе с клиентом изучали два строящихся проекта в Ваке, и получился очень показательный пример того, почему при покупке недвижимости для инвестиций нельзя ориентироваться только на известность проекта.

Два проекта находятся буквально в 20 метрах друг от друга — то есть локацию можно считать практически идентичной. Оба застройщика надежные, качество строительства хорошее, поэтому здесь мы сравниваем не «хороший и плохой» проект, а две совершенно разные инвестиционные модели.

Проект №1

Очень известный и активно рекламируемый застройщик. Огромные бюджеты на маркетинг, красивая упаковка, проект постоянно на слуху.

В доме 95 квартир, около 80 из них — небольшие инвестиционные лоты.

При этом условия покупки действительно очень привлекательные: можно зайти практически без первоначального взноса, выплатить 20% в течение двух лет, а оставшиеся 80% — уже в конце.

Для инвестора на старте это выглядит очень заманчиво.

Проект №2

Находится практически рядом, но гораздо меньше рекламируется. При этом среди местных застройщик известный и с хорошей репутацией.

Всего 45 квартир — проект более камерный. Много квартир большой площади, а маленьких инвестиционных лотов значительно меньше.

И самое интересное: цена примерно на 20% ниже первого проекта.

А теперь представим момент сдачи домов.

В первом проекте потенциально десятки собственников небольших квартир будут одновременно конкурировать между собой за арендаторов и покупателей.

Во втором — аналогичных вашему объектов внутри самого проекта будет значительно меньше.

Это и есть настоящая инвестиционная аналитика.

Не то, насколько легко застройщик продает квартиру вам сегодня. А насколько легко вы сами сможете сдавать или продавать эту квартиру завтра.

Интересно, какой из двух проектов выбрали бы вы — №1 или №2?

Сколько на самом деле стоит купить и сдавать квартиру в Тбилиси?

Когда на рекламных баннерах вам обещают 12% годовой доходности, возникает вопрос: как именно её посчитали?

Потому что тогда математика должна выглядеть примерно так:

купили квартиру за $120 000 → сдали за $1 200 → сами нашли арендатора → квартира ни дня не простаивала → ничего не ломалось и не требовало дополнительных расходов.

Но в реальности квартира за $120 000 в Тбилиси скорее будет сдаваться примерно за $500–600 в месяц.

Поэтому давайте считать реальную экономику инвестиции — со всеми расходами👇🏼

1. Покупка

Дополнительных налогов при покупке квартиры в Грузии нет.

Из обязательных расходов — регистрация права собственности:

— 357 GEL — в день подачи документов
— 157 GEL — в течение 4 рабочих дней

Мы обычно рекомендуем первый вариант и закрываем переоформление в тот же день.

2. Сдача в аренду

Если договор заключается на 6 месяцев, комиссия агентства обычно составляет 50% стоимости месяца аренды. На 12 месяцев — стоимость одного месяца.

Арендатор, как правило, оплачивает первый и последний месяц проживания.

Плюс в расчёты стоит закладывать примерно месяц простоя.

Мы занимаемся арендой более 7 лет и не сдаём квартиры первому желающему. Для нас важно найти аккуратного, организованного и платёжеспособного арендатора, который будет бережно относиться к квартире.

Иногда выгоднее подождать подходящего человека, чем быстро заселить кого угодно, а потом тратиться на ремонт и снова искать арендатора.

3. Управление квартирой

Если собственник живёт в другой стране, квартиру можно передать управляющей компании. Обычно такая услуга стоит около 20% от ежемесячной аренды.

Мы отдельно управлением не занимаемся, но клиентам, которые покупают через нас и эксклюзивно через нас сдают и продают квартиру, можем помогать с текущими вопросами за символическую плату.

4. Содержание квартиры

Техника ломается, что-то приходится ремонтировать и обновлять — это тоже расходы.

Поэтому для инвестиций мы предпочитаем относительно новые квартиры, внимательно выбираем арендаторов и рекомендуем страхование. Оно стоит недорого, но может сильно сократить расходы в случае протечек и других неприятных ситуаций.

5. Продажа

Если продать квартиру менее чем через 2 года после покупки, налог составит 5% от прибыли, а не от всей стоимости.

Купили за $200 000 → продали за $250 000 → налог рассчитывается с прибыли $50 000.

После 2 лет владения такого налога уже нет.

Поэтому, когда вам обещают 10–12% годовых, не спешите просто умножать аренду на 12.

Реальная доходность = все вложенные деньги − все расходы.

И не забываем про рост стоимости самой квартиры и ликвидность: насколько выгодно вы сможете продать её через несколько лет.

Если рассматриваете недвижимость в Тбилиси как инвестицию — напишите нам. На бесплатной консультации посчитаем экономику конкретного объекта: вложения, расходы и потенциальную доходность.

Паркинг в Тбилиси: лишние $15–20 тысяч или всё-таки стоит покупать?

Если бюджет позволяет — мы скорее рекомендуем покупать.

Во-первых, в Тбилиси действительно есть проблема с парковкой. Причём и в Ваке, и на Сабуртало. Во-вторых, паркинг — это отдельный актив: он тоже растёт в цене и его можно отдельно продать. Причём зачастую довольно быстро — например, соседям в вашем же доме.

Но многое зависит от самой квартиры.

Если это небольшая квартира под аренду, паркинг не всегда обязателен. Такие объекты часто снимают один-два человека без детей, которые спокойно передвигаются по городу на такси.

А вот если вы покупаете большую семейную квартиру с двумя-тремя спальнями, паркинг уже становится гораздо важнее. Скорее всего, у будущих жильцов или покупателей будет автомобиль, а иногда и два.

Поэтому наше правило простое:

маленькая квартира + ограниченный бюджет → на паркинге можно сэкономить.

Большая семейная квартира → если есть возможность, паркинг лучше покупать.

Тем более что эти $15–20 тысяч не просто «уходят в бетон» — вы покупаете отдельный актив, который впоследствии тоже сможете продать.

Можно ли купить квартиру в Тбилиси полностью удалённо? Да. Но есть нюансы — и многое зависит от того, покупаете вы первичку или вторичку.

Если речь о новостройке, всё достаточно просто👇🏼

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком можно заключить дистанционно. А уже после завершения строительства оформить основной договор и зарегистрировать право собственности.

Со вторичкой тоже можно провести сделку удалённо, но процесс сложнее👇🏼

Вам потребуется оформить доверенность в стране, где вы находитесь, поставить апостиль и физически отправить оригинал в Грузию. Дальше сделка проводится через нотариуса: доверенность переводят, нотариус проверяет её подлинность и дополнительно связывается с собственником по видеосвязи.

То есть технически всё реально, просто такая сделка занимает больше времени и стоит дороже. Например, по нашему опыту, при продаже квартиры стоимостью около $200 000 дополнительные расходы на полностью удалённую сделку составили примерно $1 000.

Есть более простой вариант: приехать в Тбилиси буквально на один день и оформить доверенность уже здесь. С грузинской доверенностью дальнейшую сделку можно провести без вашего присутствия гораздо быстрее и проще.

Поэтому короткий ответ: да, купить квартиру в Тбилиси удалённо можно — и первичку, и вторичку. Просто во втором случае нужно заранее заложить больше времени на документы и дополнительные расходы.