Сколько на самом деле стоит купить и сдавать квартиру в Тбилиси?

Когда на рекламных баннерах вам обещают 12% годовой доходности, возникает вопрос: как именно её посчитали?

Потому что тогда математика должна выглядеть примерно так:

купили квартиру за $120 000 → сдали за $1 200 → сами нашли арендатора → квартира ни дня не простаивала → ничего не ломалось и не требовало дополнительных расходов.

Но в реальности квартира за $120 000 в Тбилиси скорее будет сдаваться примерно за $500–600 в месяц.

Поэтому давайте считать реальную экономику инвестиции — со всеми расходами👇🏼

1. Покупка

Дополнительных налогов при покупке квартиры в Грузии нет.

Из обязательных расходов — регистрация права собственности:

— 357 GEL — в день подачи документов
— 157 GEL — в течение 4 рабочих дней

Мы обычно рекомендуем первый вариант и закрываем переоформление в тот же день.

2. Сдача в аренду

Если договор заключается на 6 месяцев, комиссия агентства обычно составляет 50% стоимости месяца аренды. На 12 месяцев — стоимость одного месяца.

Арендатор, как правило, оплачивает первый и последний месяц проживания.

Плюс в расчёты стоит закладывать примерно месяц простоя.

Мы занимаемся арендой более 7 лет и не сдаём квартиры первому желающему. Для нас важно найти аккуратного, организованного и платёжеспособного арендатора, который будет бережно относиться к квартире.

Иногда выгоднее подождать подходящего человека, чем быстро заселить кого угодно, а потом тратиться на ремонт и снова искать арендатора.

3. Управление квартирой

Если собственник живёт в другой стране, квартиру можно передать управляющей компании. Обычно такая услуга стоит около 20% от ежемесячной аренды.

Мы отдельно управлением не занимаемся, но клиентам, которые покупают через нас и эксклюзивно через нас сдают и продают квартиру, можем помогать с текущими вопросами за символическую плату.

4. Содержание квартиры

Техника ломается, что-то приходится ремонтировать и обновлять — это тоже расходы.

Поэтому для инвестиций мы предпочитаем относительно новые квартиры, внимательно выбираем арендаторов и рекомендуем страхование. Оно стоит недорого, но может сильно сократить расходы в случае протечек и других неприятных ситуаций.

5. Продажа

Если продать квартиру менее чем через 2 года после покупки, налог составит 5% от прибыли, а не от всей стоимости.

Купили за $200 000 → продали за $250 000 → налог рассчитывается с прибыли $50 000.

После 2 лет владения такого налога уже нет.

Поэтому, когда вам обещают 10–12% годовых, не спешите просто умножать аренду на 12.

Реальная доходность = все вложенные деньги − все расходы.

И не забываем про рост стоимости самой квартиры и ликвидность: насколько выгодно вы сможете продать её через несколько лет.

Если рассматриваете недвижимость в Тбилиси как инвестицию — напишите нам. На бесплатной консультации посчитаем экономику конкретного объекта: вложения, расходы и потенциальную доходность.