ATFLAT

Вместе с клиентом мы посмотрели три реальных объекта в Тбилиси, сравнили их, обсудили плюсы и минусы каждого и разобрались, какой вариант действительно стоит рассматривать для покупки. И записали это все для нового видео на нашем YouTube-канале.

Показали весь процесс без красивых рекламных обещаний: на что обращаем внимание при просмотре, какие нюансы могут повлиять на решение и почему хорошая квартира на первый взгляд не всегда оказывается лучшим вариантом.

Если вы тоже планируете купить квартиру в Тбилиси для жизни или инвестиций, это видео поможет понять, как подходить к выбору недвижимости и что обязательно проверять перед покупкой.

Что сейчас на самом деле происходит с рынком недвижимости Тбилиси?

Если коротко: рынок продолжает расти. Причём довольно активно.

Свежие цифры за июль: в Тбилиси прошло 4 486 сделок с жильём. Это на 22,8% больше, чем в июле прошлого года.

Но ещё интереснее посмотреть не на количество сделок, а на деньги: общий объём рынка вырос сразу на 36,7% и достиг $393 млн за один месяц.

Отдельно растут новостройки — количество сделок в новых проектах увеличилось почти на 30%.

То есть пока периодически появляются разговоры о том, что «рынок Тбилиси перегрет», «цены уже слишком высокие» и «сейчас никто ничего не покупает», реальные сделки показывают совершенно другую картину.

А что с ценами?

Они тоже продолжают расти, хотя уже не теми сумасшедшими темпами, которые мы видели несколько лет назад.

По данным Geostat, во втором квартале 2026 года новостройки в Тбилиси подорожали ещё на 4,9% год к году.

А если немного отмотать назад, цифра становится гораздо показательнее: по сравнению с 2020 годом индекс цен на жилую недвижимость вырос уже на 63,8%.

Грубо говоря, если бы квартира за $100 000 просто двигалась вместе с этим индексом, сегодня речь шла бы уже примерно о $164 000.

И здесь возникает логичный вопрос: кто продолжает всё это покупать? Иностранцы?

Вот здесь статистика особенно интересная👇🏼

В июле иностранцы составили только 12% покупателей недвижимости. 88% — граждане Грузии.

И это довольно сильно расходится с популярным представлением о рынке Тбилиси: мол, цены выросли исключительно потому, что приехали иностранцы и начали массово скупать квартиры.

Иностранный капитал на рынке, конечно, есть. Но свежие цифры показывают, что основной спрос сегодня всё-таки внутренний.

Что мы видим в итоге?

Рынок растёт сразу по нескольким показателям: становится больше сделок, увеличивается их общий денежный объём, растут продажи в новостройках и продолжают постепенно расти цены.

Растущий рынок уже не означает, что можно купить любую квартиру и автоматически заработать.

Когда цены с 2020 года выросли больше чем на 60%, цена ошибки становится гораздо выше. Сейчас особенно важно смотреть не просто на красивый ЖК и обещания застройщика, а на цену входа, конкретную локацию, ликвидность планировки, реальный спрос на аренду и перспективу последующей продажи.

Потому что рынок Тбилиси продолжает расти.

Но внутри этого рынка одни квартиры могут оказаться отличной инвестицией, а другие — просто дорогими квартирами.

В каком районе Тбилиси покупать квартиру в 2026 году?

Нам регулярно задают этот вопрос, особенно когда квартира покупается не только для жизни, но и как инвестиция. Отвечаем!

В Тбилиси много районов, где сегодня активно строят: Исани, Самгори, Диди Дигоми, Крцаниси. Где-то ниже стоимость входа, где-то застройщики обещают более высокую доходность, где-то за те же деньги можно купить просто больше квадратных метров.

Но если нас спрашивают, какие районы мы считаем наиболее понятными и ликвидными для покупки, наш ответ чаще всего один:

Ваке и Сабуртало.

Почему?

Потому что хорошая инвестиция — это не обязательно квартира, которую сегодня удалось купить максимально дёшево. Важно понимать, насколько легко вы сможете её сдать, продать через несколько лет и сохранить вложенный капитал.

И здесь Ваке и Сабуртало дают очень понятную модель.

Ваке — один из самых престижных и дорогих районов города. Здесь сформировавшаяся инфраструктура, парки, хорошие школы, университеты, рестораны, кафе — и просто очень комфортная среда для жизни.

Земли под новую застройку здесь ограничены, а хороших объектов ещё меньше. Поэтому качественная квартира в правильном доме и хорошей части Ваке — это в первую очередь история про ликвидность и сохранение стоимости капитала.

Но и вход здесь соответствующий: по данным рынка, стоимость квадратного метра в Ваке сегодня одна из самых высоких в Тбилиси.

Сабуртало — немного другая история.

Это огромный, очень живой и функциональный район: метро, университеты, медицинские центры, школы, офисы, магазины, рестораны. Здесь постоянно живут студенты, молодые специалисты, семьи, экспаты.

И всё это создаёт главное для инвестора — постоянный спрос.

Например, по данным Galt & Taggart, в апреле 2026 года именно Сабуртало был лидером среди районов Тбилиси по количеству проданных квартир — 760 сделок за месяц.

При этом порог входа здесь заметно ниже, чем в Ваке.

Поэтому Сабуртало нам особенно нравится как баланс между ценой покупки, качеством жизни, спросом на аренду и дальнейшей ликвидностью объекта.

Конечно, это не значит, что нужно покупать любую квартиру, если в объявлении написано «Ваке» или «Сабуртало».

Даже внутри одного района две квартиры за одинаковые деньги могут быть совершенно разными инвестициями.

Имеет значение конкретная улица, дом, застройщик, этаж, вид, планировка, площадь и даже то, на какую аудиторию рассчитан объект. Иногда хорошая квартира на Сабуртало будет намного интереснее для инвестора, чем неудачный объект в Ваке.

Поэтому мы всегда начинаем подбор не с вопроса «Какой район самый лучший?», а с другого:

«Зачем вы покупаете квартиру?»

Для собственного проживания?
Для долгосрочной аренды?
Чтобы сохранить капитал?
Или чтобы через несколько лет выгодно перепродать?

И уже под конкретную задачу выбираем район, проект и сам объект.

Но если говорить о двух направлениях, которые мы сами чаще всего рекомендуем клиентам в 2026 году, — это Ваке и Сабуртало.

Потому что красивый рендер можно нарисовать где угодно. А локацию, устойчивый спрос и ликвидность — нет.

Если вы тоже рассматриваете покупку квартиры в Тбилиси, но не понимаете, какой район и проект выбрать именно под вашу задачу, напишите нам – @llley1 Лейла. Проведём бесплатную консультацию, разберём ваш бюджет и цель и подберём подходящие варианты.

Подборка: 3 классные квартиры на Лиси до $135 000

Помните, мы всегда говорим: главное в недвижимости — локация. Ремонт можно переделать, мебель заменить, планировку иногда скорректировать. А вот локацию квартиры уже не поменяешь.

Но есть и второе правило👇🏼

Если выбираем не самую очевидную и ликвидную локацию города, тогда особенно важно выбирать ЖК, который действительно выделяется на фоне района и имеет потенциал роста.

И Lisi House — как раз такой вариант.

Мы выбрали три квартиры с очень хорошими параметрами:
— до 52 м² — ликвидный метраж для жизни и аренды
— свежий современный ремонт
— классный жилой комплекс
— бюджет до $135 000
— перспективная локация, которая продолжает активно развиваться

Это тот случай, когда мы рекомендуем смотреть не просто на точку на карте, а на сам проект и его перспективу.

Все три варианта действительно заслуживают внимания. Хотите посмотреть квартиры или получить наш разбор, какая из них лучше именно под вашу задачу — пишите нам.

Дом построен 10 лет назад, в нём живут люди, а по документам он всё ещё «строится». Покупать такую квартиру?

Недавно увидели очень показательный вопрос от человека, который собирается покупать квартиру в Тбилиси.

Дом давно построен, квартиры заселены, люди годами там живут. Но потенциальный покупатель открывает данные по объекту и видит статус:

ფართი (მშენებარე) — «помещение в стадии строительства».

И возникает вполне логичный вопрос: как дом может десять лет стоять и быть заселённым, но официально всё ещё «строится»?

Для Тбилиси такая ситуация действительно встречается.

Фактически здание может быть полностью готово, но это ещё не означает, что с юридической точки зрения завершены все процедуры и объект введён в эксплуатацию должным образом.

И вот здесь мы всегда советуем не рассуждать в духе: «Ну люди же живут — значит, всё нормально».

Потому что при покупке недвижимости нас интересует не только то, что мы видим глазами, но и что написано в документах.

Перед сделкой важно проверить:

— кто юридически является собственником квартиры;
— как зарегистрирован сам объект;
— есть ли ипотека, аресты, ограничения или другие обязательства;
— совпадают ли фактическая площадь и планировка с документами;
— что происходит с самим зданием и его вводом в эксплуатацию.

Часть этих данных можно проверить через официальный Public Registry — в Грузии реестр недвижимости ведёт National Agency of Public Registry. (reestri.gov.ge)

И вот тут начинается самое интересное.

Статус «строящийся» сам по себе ещё не означает, что квартиру категорически нельзя покупать. Но это точно повод остановиться и разобраться до передачи задатка.

Например, представим две квартиры.

Первая стоит $150 000, находится в полностью введённом в эксплуатацию доме, документы чистые и понятные.

Вторая в соседнем доме стоит $135 000. Визуально всё прекрасно: ремонт, соседи, лифт работает, дом заселён уже много лет. Но по документам объект всё ещё проходит как строящийся.

Экономия $15 000 выглядит заманчиво.

Но прежде чем считать её выгодой, нужно понять, почему возник такой статус, можно ли его изменить, как он повлияет на конкретную сделку и не возникнут ли сложности, когда вы сами захотите эту квартиру продать или использовать банковское финансирование.

Именно поэтому мы постоянно повторяем: хорошая квартира — это не только красивый ремонт, вид и привлекательная цена за квадратный метр.

Хорошая квартира — это ещё и понятные документы.

Мы проверяем объекты до того, как рекомендуем их клиентам, потому что иногда самая выгодная инвестиция — это квартира, которую вы вовремя решили НЕ покупать.

Как перевести деньги в Грузию, если SWIFT не работает?

Один из самых частых вопросов от наших клиентов — как вообще завести деньги в Грузию для покупки недвижимости, если обычный SWIFT-перевод недоступен.

На практике у нас есть несколько рабочих вариантов.

Первый и самый популярный — криптовалюта.

В Грузии работают лицензированные криптообменники. Мы связываем клиента с проверенными компаниями, дальше они проводят консультацию и объясняют весь процесс: как перевести средства и каким способом получить их уже в Грузии.

Обычно есть два сценария: получить наличные либо зачислить деньги на банковский счёт. В некоторых случаях весь процесс можно провести буквально день в день и сразу выйти на сделку.

Второй вариант — перевод в рублях.

Например, если деньги находятся в России, их можно перевести из некоторых банков на рублёвый счёт в грузинском банке — например, TBC или Bank of Georgia.

Но здесь есть важный момент: в обоих случаях нужно быть готовым подтвердить происхождение средств. Это касается и операций с криптовалютой, и банковского перевода.

С банковским переводом деньги иногда зачисляются сразу, иногда проверка занимает несколько дней. Самый долгий кейс в нашей практике занял около недели — банк запросил дополнительные документы о происхождении средств.

Поэтому отсутствие SWIFT — это не значит, что купить недвижимость в Грузии невозможно. Просто маршрут денег нужно продумать заранее, чтобы к моменту сделки всё было готово.

Мы сопровождаем клиента и на этом этапе: подбираем подходящий вариант под конкретную ситуацию и помогаем пройти весь процесс до сделки.

Почему мы иногда отговариваем клиентов от покупки квартиры, которую они уже выбрали?

Рассказываем на примере недавнего кейса.

На первый взгляд этот вариант выглядит практически идеально.

118 м², две спальни, квартира уже с ремонтом, а цена — всего $1517 за м². В объявлении ещё и указан Ваке. Кажется, что за такие деньги надо брать.

Но мы отказались рекомендовать эту квартиру клиенту. И вот почему.

Во-первых, это не Ваке, а Сабуртало. А значит, уже на старте мы оцениваем объект совсем иначе с точки зрения стоимости и дальнейшей ликвидности.

Во-вторых, квартира находится на первом этаже, прямо над паркингом. Плюс сам дом стоит около оживлённой трассы — здесь и постоянный шум, и пыль.

Дальше смотрим на инфраструктуру. Рядом практически нет общественного транспорта, кроме одной маршрутки, мало магазинов и в целом не самая удобная пешеходная доступность. Для большинства повседневных дел понадобится автомобиль.

Есть вопросы и к самому ремонту: видно, что его делали скорее быстро и под продажу, а не качественно «для себя».

И вот здесь самое важное: низкая цена за квадрат ещё не делает квартиру хорошей инвестицией.

Наша задача — не просто помочь клиенту оформить квартиру, которую он нашёл. Иногда наша работа как раз заключается в том, чтобы сказать: «Нет, за эти деньги можно купить лучше».

Потому что мы заранее думаем о том, насколько легко эту квартиру будет потом сдать или продать, кто будет её потенциальным покупателем и не превратятся ли сегодняшние компромиссы в проблемы через несколько лет.

Поэтому даже если объект на первый взгляд кажется очень выгодным, мы сначала разбираем его по деталям. И если видим слишком много минусов — предлагаем клиенту искать дальше.

С 1 сентября квартиры в VR Krtsanisi Resort Residence подорожают сразу на $300 за м².

Если вы давно присматривались к этому проекту или в целом рассматривали Крцаниси для жизни или инвестиций – сейчас хороший момент вернуться к этому вопросу.

До 1 сентября квартиры ещё можно приобрести по текущим ценам.

Почему мы вообще выделяем VR Krtsanisi Resort Residence? Это большой курортный жилой комплекс в зелёной части Тбилиси с закрытой территорией и собственной инфраструктурой. Проект интересен и для жизни, и как инвестиционный вариант – особенно если заходить до очередного повышения стоимости.

На квартире площадью 60 м² разница после 1 сентября составит уже $18 000. Поэтому в данном случае несколько дней действительно могут иметь значение.

Если давно смотрели в сторону VR Krtsanisi – напишите нам (Лейла @llley1). Покажем актуальные варианты, цены и честно разберём, какие квартиры в проекте сейчас имеет смысл рассматривать.

Топ самых ожидаемых проектов в Ваке

Сейчас в Ваке есть сразу несколько новых проектов, которые мы считаем действительно интересными для покупки — и для жизни, и с точки зрения инвестиций.

Собрали три проекта, за которыми точно стоит следить.

Domus Sera — ул. Палиашвили, 7

Новый премиальный проект Domus Development практически в самом сердце Ваке, в нескольких минутах от парка Ваке.

В проекте предусмотрены панорамные окна, благоустроенный двор, подземный паркинг, консьерж-сервис, детские и спортивные зоны.

VR Vake Sky Tower — проспект Чавчавадзе, 49

Пожалуй, самый масштабный проект из нашей подборки. VR Holding строит на месте бывшего Спортивного университета 70-этажную башню высотой 260 метров — она должна стать самым высоким зданием Грузии.

Внутри планируются не только апартаменты, но и бизнес-центр класса А, торговые пространства, рестораны, фитнес, SPA, бассейны и подземный паркинг. А напротив — парк Ваке. Завершение проекта заявлено на 2031 год.

Libretto by Biograpi Living — ул. Палиашвили, 11

Ещё один новый проект буквально по соседству с Domus Sera. Это 15-этажный многофункциональный комплекс от Biograpi Living — девелопера, за которым стоит Wissol Group.

Проект будет камернее Sky Tower: всего 94 квартиры, два уровня подземного паркинга и коммерческие помещения на первом этаже. Сам застройщик развивает свои проекты вокруг концепции «15-минутного города», когда вся необходимая городская инфраструктура находится рядом.

Почему мы вообще смотрим на эти проекты сейчас? Потому что на раннем этапе обычно появляется самый большой выбор квартир и наиболее интересные условия входа.

А по этим проектам у ATFLAT есть специальные условия для клиентов.

Если рассматриваете покупку квартиры в Ваке — напишите нам. Расскажем, чем отличаются эти три проекта, покажем актуальные планировки и цены и поможем выбрать вариант под вашу задачу.