Постановление АС Московского округа от 09.10.2026 по делу А40-134872/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
ООО «СКИЛСОФТ» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения площадью 54,9 кв. м. Истец оспорил цену объекта (23 038 000 руб. по оценке департамента против 5 476 000 руб. по своей оценке) и ряд пунктов проекта договора, касающихся страхования и распоряжения имуществом. Также общество потребовало зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений в размере 2 908 124,93 руб., сославшись на письмо департамента, не возражавшего против перепланировки. Стороны не достигли согласия в досудебном порядке, что привело к судебному разбирательству.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил иск: утвердил цену и отдельные пункты договора в редакции истца на основании судебной экспертизы, установившей рыночную стоимость объекта в 9 914 000 руб. Суд отказал в зачете стоимости улучшений, так как письмо департамента не являлось прямым согласием на зачет, а договор аренды исключал возмещение таких затрат. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о невозможности зачета и правомерности исключения спорных пунктов о залоге и страховании.
🗣️ Позиции сторон
Истец указал на недобросовестность департамента, который ссылается на отсутствие согласования улучшений, хотя сам не возражал против работ. Общество считает, что специальная норма Закона № 159-ФЗ гарантирует право на зачет стоимости улучшений независимо от условий договора аренды, поэтому отказ незаконен. Ответчик настаивал на обязательности государственной оценки для приватизации имущества и отсутствии оснований для назначения новой экспертизы. Департамент также возражал против исключения пунктов о согласовании отчуждения заложенного имущества и страховании, считая их защитой интересов города.
🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции выявил ошибку в применении части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ: норма носит императивный характер и обязывает зачитывать стоимость улучшений, сделанных с согласия арендодателя, независимо от условий договора аренды. Нижестоящие суды не проверили юридическую природу выполненных работ: отличались ли они от капитального ремонта и действительно ли являлись неотделимыми улучшениями, меняющими качественные характеристики объекта. Суды также не оценили наличие согласования переустройства с Мосжилинспекцией и внесение изменений в техническую документацию. Экспертная оценка стоимости улучшений признана ненадежной из-за отсутствия сопоставления сметных работ с фактически согласованными проектами.
📌 Итог
Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение для проверки характера работ и обоснованности зачета улучшений.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#аренда #недвижимость #иски_о_понуждении #АС_Московского_округа