ПРАВО АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ОДНОСТОРОННЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ОГРАНИЧЕНО ПЕРЕЧНЕМ ОСНОВАНИЙ В ДОГОВОРЕ И ПРИНЦИПОМ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ, ЧТО ИСКЛЮЧАЕТ ССЫЛКУ НА НЕ ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ ДОГОВОРОМ ЗАТРАТЫ ИЛИ НА ВРЕМЕННУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ, ОТМЕНЕННУЮ ДО НАЧАЛА СПОРНОГО ПЕРИОДА

Постановление АС Уральского округа от 23.04.2026 по делу А76-29311/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Карпова Ксения Игоревна обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Хажину Рустему Жаватовичу о взыскании задолженности по арендной плате за 2023 год в размере 478 812 руб. 01 коп. и договорной неустойки — 324 499 руб. 48 коп. по трем договорам субаренды от 23.04.2020 на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

После смены главы КФХ истцом стал Пичугин Александр Степанович, которому суд признал процессуальное правопреемство. Основанием для увеличения арендной платы истец указал изменение кадастровой стоимости участков и собственные затраты на хозяйственную деятельность. Ответчик не согласился с размером и основаниями перерасчета, поскольку изменения не были согласованы и зарегистрированы, а расчет не подтвержден документально.

Спор возник из толкования условий пунктов 2.7 и 3.1.4 договоров, предусматривающих одностороннее изменение арендной платы при определенных обстоятельствах, включая изменение кадастровой стоимости.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: с ответчика взыскана задолженность в размере 478 812 руб. 01 коп. и пени — 324 499 руб. 48 коп. Суд исходил из того, что условия договора позволяют арендатору односторонне изменять арендную плату, процедура уведомления соблюдена, а доказательств нерыночного размера платы ответчик не представил.

Апелляционный суд частично изменил решение: принял отказ истца от требований по взысканию части пени (32 348 руб. 35 коп.), прекратил производство в этой части. В остальном решение оставил без изменения, взыскав с ответчика 770 963 руб. 14 коп., включая основной долг, оставшуюся неустойку и расходы по госпошлине.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Хажин Р.Ж.) указал, что увеличение арендной платы на 101–300% не основано на предусмотренных договором основаниях. Изменение кадастровой стоимости, на которое ссылается истец, было временным и отменено решением комиссии. Увеличение платы "из-за затрат на хозяйственную деятельность" прямо не предусмотрено в п. 2.7 договора. Также изменения не зарегистрированы, как того требует п. 2.9, и потому не влекут юридических последствий.

Оппонент (Пичугин А.С.) настаивал на законности одностороннего изменения платы, поскольку договор разрешает это при изменении кадастровой стоимости или иных условий, указанных в п. 2.7. Суды первой и апелляционной инстанций сочли действия истца правомерными, а доводы ответчика — необоснованными.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды ошиблись в толковании договора. Право на одностороннее изменение арендной платы допускается только в случаях, прямо предусмотренных п. 2.7, но увеличение платы "с учетом затрат на хозяйственную деятельность" в этих случаях не указано. Расчет платы на основе временной кадастровой стоимости, которая была пересмотрена до начала 2023 года, признан недобросовестным и противоречащим принципу разумности (п. 14 постановления Пленума ВС № 54, п. 43 постановления № 49). Толкование, позволяющее арендатору произвольно менять плату, противоречит смыслу договора и балансу интересов сторон.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении необходимо проверить реальное изменение кадастровой стоимости, поведение истца при подаче заявления на ее пересмотр и установить, был ли механизм изменения платы последовательным в предыдущие годы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Уральского_округа