УСЛОВИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ О НЕВКЛЮЧЕНИИ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ В СОСТАВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ САМО ПО СЕБЕ НЕ ПОРОЖДАЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА ПО ЕЕ ОТДЕЛЬНОМУ ВНЕСЕНИЮ И ИСКЛЮЧАЕТ ВЗЫСКАНИЕ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ

Постановление АС Московского округа от 21.04.2026 по делу А41-22170/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества города Москвы обратился к ООО «Алтес» с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый ответчиком нежилой объект недвижимости, за период с 15.07.2015 по 25.07.2024. Истец также требовал проценты по статье 395 ГК РФ и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Стороны заключили договор аренды помещения от 27.10.2000, который был изменён дополнительным соглашением от 15.07.2015. В пункте 5.2 указано, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, однако отдельное условие об обязанности вносить такую плату или её размер не согласовано, отдельный договор аренды земли не заключался.

Земельный участок был поставлен на кадастровый учёт 13.10.2022. С 15.07.2015 по 25.07.2024 ООО «Алтес» пользовалось помещением и вносило арендную плату, но не платило за землю. Претензия от 26.07.2024 осталась без удовлетворения, после чего истец обратился в суд.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция частично удовлетворила иск: взыскала неосновательное обогащение в размере 590 866,48 руб. и соответствующие проценты за период с 19.02.2022 по 25.07.2024, мотивируя это пропуском срока исковой давности по более ранним периодам. Отказ в остальной части иска обоснован применением срока исковой давности.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о пропуске срока и наличии неосновательного обогащения за период после 19.02.2022. При этом суд принял во внимание, что стороны согласовали исключение платы за землю из арендной платы, как основание для отдельного взыскания.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Департамент): срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда стало возможно установить нарушение права — с даты постановки участка на кадастровый учёт (13.10.2022) или получения сведений из ЕГРН. Ссылается на пункт 57 постановления Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22, утверждая, что до этого момента он не мог знать о фактическом пользовании землёй без оплаты.

Оппонент (ООО «Алтес»): в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за помещение включает плату за пользование земельным участком, если иное прямо не предусмотрено договором. Условие о не включении платы за землю в арендную плату само по себе не создаёт обязательства по отдельной оплате, поскольку размер и порядок не согласованы, отдельный договор не заключался.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции признал ошибочным применение норм о неосновательном обогащении при наличии специального регулирования в статьях 652 и 654 ГК РФ. Поскольку договор не содержит условия об отдельной плате за землю, а отдельный договор аренды земли не заключался, арендная плата в силу закона включает плату за пользование участком.

Указание в договоре на то, что плата за землю не включена, недостаточно для вывода о согласии сторон на отдельное вознаграждение. Кассационный суд сослался на пункт 22 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 и пункт 9 Обзора ВС от 20.12.2016, подтверждающие, что в таких случаях не может применяться глава 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Суд указал, что нижестоящие инстанции не учли специальный характер норм, регулирующих арендные отношения, и нарушили материальное право.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты в части взыскания неосновательного обогащения, процентов и госпошлины и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа