ПРИ ДВУСТОРОННЕЙ РЕСТИТУЦИИ ПО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКЕ С ПУБЛИЧНОЙ ЗЕМЛЕЙ СУММА, ВОЗВРАЩАЕМАЯ ПОКУПАТЕЛЮ, УМЕНЬШАЕТСЯ НА СТОИМОСТЬ ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКОМ, ПОСКОЛЬКУ ТАКОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ БЕЗВОЗМЕЗДНЫМ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.04.2026 по делу А02-2959/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования «Майминский район» обратилась к индивидуальному предпринимателю Фомину Ю.А. с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2022 № 4Т площадью 2 779 кв.м, предназначенного для среднеэтажной жилой застройки, об обязании возвратить участок и исключить сведения о праве собственности из ЕГРН.

Спор возник на фоне того, что участок с разрешенным использованием под строительство не мог быть передан в частную собственность в соответствии с требованиями ЗК РФ — он должен предоставляться только по аренде через аукцион. Администрация провела аукцион, который признала несостоявшимся из-за одной заявки, после чего заключила сделку напрямую.

Истец указал, что сделка противоречит закону, и направил досудебное письмо от 02.12.2024 с требованием расторгнуть договор, но ответчик отказался. Сумма сделки составила 4 396 400 руб., право собственности зарегистрировано 08.06.2022.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: признала договор ничтожной сделкой, обязала ИП Фомина вернуть участок, указав, что решение является основанием для исключения записи из ЕГРН. Применила одностороннюю реституцию, не обязывая администрацию возвращать деньги.

Апелляционный суд оставил решение без изменения в части признания сделки недействительной и возврата участка, но изменил его в части последствий недействительности: обязал администрацию вернуть ИП Фомину 4 396 400 руб. как встречное предоставление, применив двустороннюю реституцию.

🗣 Позиции сторон

Заявитель (администрация): сделка заключена с нарушением публичных интересов; предприниматель — недобросовестная сторона, поскольку знал или должен был знать о запрете передачи участка в собственность; применение двусторонней реституции к добросовестному продавцу невозможно.

Оппонент (ИП Фомин): сделка легализована при регистрации права; администрация сама нарушила порядок торгов и не могла не знать о незаконности; срок исковой давности пропущен; согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ, требование о недействительности утратило смысл, так как сделка сохранялась более двух лет; нормы ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретении не применимы.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции согласился с выводом о ничтожности сделки, поскольку она нарушает явный запрет ст. 39.1 и 39.11 ЗК РФ и посягает на публичные интересы. Поддержал применение двусторонней реституции, указав, что обе стороны действовали недобросовестно: администрация — как распорядитель, нарушивший порядок отчуждения, а предприниматель — как участник аналогичных споров, осведомленный о правовых ограничениях.

Однако кассация установила, что апелляционный суд не учел принцип платности пользования землей: не определены период фактического владения участком, размер уплаченного земельного налога и плата за пользование. В связи с этим сумма возврата должна быть скорректирована с учетом этих выплат.

Дело направлено на новое рассмотрение для установления размера платы за пользование участком и пересчета подлежащей возврату суммы.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции в части применения последствий недействительности сделки и распределения судебных расходов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Западно_Сибирского_округа