ПРЕЮДИЦИАЛЬНО УСТАНОВЛЕННЫЙ ФАКТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИСКЛЮЧАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ СТАВИТЬ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВОЗВРАТУ ПОМЕЩЕНИЯ В ЗАВИСИМОСТЬ ОТ ИСХОДА СУДЕБНОГО СПОРА, В КОТОРОМ ЭТОТ ФАКТ ЛИШЬ ПОДТВЕРЖДАЛСЯ

Постановление АС Московского округа от 20.04.2026 по делу А40-85090/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Риотэкс Регион» обратилось к ООО «Нео-Фарм» с иском о взыскании неустойки за несвоевременный возврат нежилого помещения по договору аренды № 118/19 от 05.09.2019, заключённому на срок до 31.12.2026. Арендодатель направил уведомление от 21.02.2024 о прекращении договора по истечении срока, однако помещение было возвращено только 20.11.2024. Истец потребовал взыскать неустойку за период с 22.05.2024 по 20.11.2024 в размере 9 045 613,96 руб. по условиям пункта 4.9 договора.

Спор связан с правовой природой уведомления о прекращении договора, моментом возникновения обязанности вернуть помещение и преюдициальным значением ранее установленных судами фактов по делам №№ А40-245574/2023 и А40-70015/2024.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд посчитал, что договор аренды действовал до 31.12.2026, а обязанность вернуть помещение возникла у арендатора только после вступления в силу решения по делу № А40-245574/2023 — 15.11.2024. Период просрочки определён с 16.11.2024 по 20.11.2024, сумма неустойки — 165 340 руб., но она подлежит зачёту обеспечительным платежом, превышающим эту сумму.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он признал ошибочным вывод первой инстанции о сроке действия договора, поскольку он противоречит вступившим в силу судебным актам по делу № А40-245574/2023, где установлено, что договор прекратился по истечении срока. Однако коллегия счла, что это нарушение не повлияло на правильность итогового решения, поскольку арендатор узнал об обязанности вернуть помещение только после ознакомления с мотивировочной частью постановления от 15.11.2024.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Риотэкс Регион»): указал на нарушение принципа преюдиции, поскольку суды проигнорировали установленные вступившими в силу актами факты о прекращении договора по истечении срока. Уведомление от 21.02.2024 порождало обязанность вернуть помещение в течение трёх месяцев. Неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки.

Оппонент (ООО «Нео-Фарм»): полагает, что обязанность вернуть помещение возникла только после вступления в силу судебного акта, установившего прекращение договора. До этого момента арендатор имел законные основания считать договор действующим, поскольку оспаривал односторонний отказ от пролонгации.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы процессуального права, игнорируя преюдициальное значение фактов, установленных вступившими в силу судебными актами по делам №№ А40-245574/2023 и А40-70015/2024. В этих актах достоверно установлено, что договор аренды прекратился по истечении срока на основании уведомления от 21.02.2024. Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, такие факты не подлежат повторному доказыванию.

Вывод первой инстанции о продолжении действия договора до 31.12.2026 противоречит преюдиции и не основан на новых обстоятельствах. Апелляционный суд, признав ошибку, не устранил её. Обязанность вернуть помещение возникла у арендатора с момента получения уведомления — 27.02.2024, с учётом трёхмесячного срока. Суды необоснованно поставили выполнение обязательства в зависимость от результатов спора.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа