НЕДОБРОСОВЕСТНОЕ ПОВЕДЕНИЕ АРЕНДАТОРА, ВЫРАЖЕННОЕ В СИСТЕМАТИЧЕСКИХ НАРУШЕНИЯХ ДОГОВОРА, ЯВЛЯЕТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ВЫКУПА ПО ЗАКОНУ № 159-ФЗ ДАЖЕ ПРИ ФОРМАЛЬНОМ СОБЛЮДЕНИИ УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ УСЛОВИЙ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.04.2026 по делу А46-11728/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Цыганков О.С. обратился к администрации Омского муниципального района с требованием признать незаконным отказ в выкупе арендуемых нежилых помещений общей площадью 655 кв. м, обязать провести оценку стоимости, принять решение о приватизации и направить проект договора купли-продажи.

Договор аренды заключён 31.08.2020 на 5 лет. 07.04.2025 предприниматель заявил о намерении реализовать преимущественное право выкупа по Закону № 159-ФЗ. Администрация отказалась 07.05.2025, сославшись на отсутствие имущества в перечне для МСП и статус заявителя как субъекта МСП на момент заключения договора.

Спор возник из применения условий преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила заявление Цыганкова О.С., признав отказ администрации незаконным. Суд указал, что на дату подачи заявления о выкупе предприниматель был включён в реестр МСП, имел непрерывное владение более двух лет, а наличие задолженности по пеням и другие нарушения не являются основаниями для отказа по Закону № 159-ФЗ.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы первой инстанции. Он отметил, что условия статьи 3 Закона № 159-ФЗ соблюдены на день подачи заявления, а ссылки на иные нарушения договора не могут служить основанием для отказа в выкупе.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация):
— Предприниматель имел задолженность по пеням на момент подачи заявления, что свидетельствует о недобросовестности.

— Имеются систематические нарушения условий аренды: сдача в субаренду без согласия, перепланировка, просрочки платежей.

— Реализация преимущественного права требует добросовестного поведения, которое не подтверждено.

Оппонент (Цыганков О.С.):
— На дату подачи заявления все условия статьи 3 Закона № 159-ФЗ соблюдены: статус МСП, непрерывное владение, отсутствие задолженности по арендной плате.

— Наличие пени не является препятствием, если они не подтверждены судебно.

— Согласие на субаренду было получено — представлено письмо от 22.03.2021.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные правовые ошибки, не проверив добросовестность поведения арендатора в полном объёме. Ссылка на Закон № 159-ФЗ не исключает оценки фактического исполнения обязательств: наличие задолженности по пеням, сдача в субаренду без согласия (кроме одного случая), перепланировка помещения — всё это свидетельствует о недобросовестности.

Суд учёл позицию Верховного Суда РФ от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761: при отказе в выкупе учитываются все обстоятельства, делающие невозможным продолжение аренды или переход права собственности. Доводы администрации о нарушениях были оставлены без внимания, что нарушило нормы статьи 200 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Западно_Сибирского_округа