НЕОБХОДИМОСТЬ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ОТСУТСТВИЕ РЕШЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ О ЕГО ПРОВЕДЕНИИ НЕ ОСВОБОЖДАЮТ УПРАВЛЯЮЩУЮ ОРГАНИЗАЦИЮ ОТ ОБЯЗАННОСТИ ПО НАДЛЕЖАЩЕМУ СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА И УСТРАНЕНИЮ ДЕФЕКТОВ, СОЗДАЮЩИХ УГРОЗУ БЕЗОПАСНОСТИ

Постановление АС Северо-Западного округа от 17.04.2026 по делу А21-275/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Лучший дом в Центральном районе» обратилось в суд с требованием о внесении изменений в предписание Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, выданное по итогам проверки. Спор касался обязанности устранить причины протечек перекрытий паркинга многоквартирного дома, находящегося в управлении общества. Министерство установило нарушения при содержании общего имущества и потребовало выполнить ремонтные работы. Общество заявило, что для устранения протечек требуется капитальный ремонт, который не входит в его обязанности по текущему содержанию.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования общества, указав, что предписание в части устранения протечек перекрытия паркинга необоснованно, поскольку требует работ капитального характера, не предусмотренных тарифом на содержание и текущий ремонт. Суд исходил из экспертных заключений, подтвердивших необходимость масштабного восстановления гидроизоляции и водоотведения.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции. Он поддержал позицию, что возложение обязанности по капитальному ремонту на управляющую организацию недопустимо при отсутствии финансирования и решения общего собрания собственников.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы — Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области: предписание основано на обязательных нормах содержания общего имущества; управляющая организация несет ответственность за состояние имущества независимо от источника дефекта; суды неправомерно учли экспертное заключение, не существовавшее на момент проверки.

Оппонент — ООО «Лучший дом в Центральном районе»: устранение протечек возможно только через капитальный ремонт, выходящий за рамки текущего содержания; дефекты вызваны нарушениями при строительстве, за которые ответственен застройщик; управляющая организация не может быть обязана выполнять работы, не заложенные в тариф.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил ошибку в применении материального права: нижестоящие суды неправомерно освободили управляющую организацию от обязанности по устранению протечек, ссылаясь на необходимость капитального ремонта. В соответствии с пунктом 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2021), наличие строительных дефектов не снимает с управляющей организации обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества. Даже при необходимости капитального ремонта управляющая организация обязана проводить текущие мероприятия, направленные на устранение угроз безопасности. Непринятие решения собственниками не является основанием для невыполнения обязательных требований.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа