ПРИЗНАНИЕ НИЧТОЖНЫМ СОГЛАШЕНИЯ ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ ОТ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ, НО ИСКЛЮЧАЕТ ПРИМЕНЕНИЕ К НЕМУ ДОГОВОРНОЙ НЕУСТОЙКИ; ПРОЦЕНТЫ ЗА ПРОСРОЧКУ ВЗЫСКИВАЮТСЯ НА ОСНОВАНИИ СТАТЬИ 395 ГК РФ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2026 по делу А32-68224/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась к ООО «ЮгополисСтрой» с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.01.2016 № 4300021662 за период с 01.08.2021 по 31.10.2023 в размере 6 044 515 рублей 6 копеек и пеней в сумме 1 189 662 рублей 19 копеек.

Договор аренды изначально заключен между администрацией и Якшиным О.В., который передал права арендатора Малышеву И.В., а тот — обществу. Судебные акты по делу № А32-42507/2021 признали ничтожными соглашения о передаче прав, поскольку Якшин не имел права их уступать.

Спор возник о том, может ли администрация взыскать плату с общества как фактического пользователя участка, не являющегося стороной договора, и подлежит ли начислению неустойка по условиям договора.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд установил, что общество не является титульным арендатором, участок не использовался, строительство было невозможно из-за градостроительных ограничений, а часть территории занята ограждением соседнего участка.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции. Он признал, что несмотря на ничтожность сделок по передаче прав, общество фактически пользовалось участком, поэтому обязано платить за его использование. С общества взыскана задолженность в размере 6 044 515 рублей 6 копеек и неустойка в сумме 990 697 рублей.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «ЮгополисСтрой») указал, что между ним и администрацией отсутствуют договорные отношения, поскольку соглашения о передаче прав признаны ничтожными. Взыскание неустойки по договору недопустимо, так как основанием для платежа является не договор, а фактическое пользование. Начисление штрафных санкций должно производиться по статье 395 ГК РФ, а не по пункту 5.2 договора.

Оппонент (администрация) настаивал, что общество фактически пользовалось участком, что подтверждается судебными актами по предыдущим делам. Право требовать плату сохраняется независимо от недействительности сделок. Расчет неустойки соответствует условиям договора и обоснован.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции согласился, что общество обязано платить за фактическое пользование участком на основании статей 1102 и 1105 ГК РФ. Однако апелляционный суд ошибочно применил нормы о договорной неустойке, поскольку общество не является стороной договора аренды.

Начисление штрафных санкций допускается только по статье 395 ГК РФ как проценты за пользование чужими денежными средствами. На основании этого суд определил сумму процентов в размере 774 621 рубля 92 копейки по состоянию на 31.10.2023.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции изменил постановление апелляционного суда: взыскал с ООО «ЮгополисСтрой» в пользу администрации 6 044 515,06 руб. задолженности и 774 621,92 руб. процентов по статье 395 ГК РФ, а также скорректировал распределение госпошлины.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа