РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ОДНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ С ПРЕЖНИМ СОБСТВЕННИКОМ И ВОЗВРАТ ПОМЕЩЕНИЯ ПО НЕМУ НЕ ПРЕКРАЩАЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДРУГОМУ ДОГОВОРУ В ОТНОШЕНИИ СМЕЖНОГО ОБЪЕКТА ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ К НОВОМУ АРЕНДОДАТЕЛЮ

Постановление АС Московского округа от 13.04.2026 по делу А40-78954/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Иванюк Валентина Николаевна обратилась к ООО Аудиторская фирма «ЦИКБИ-2» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2024 года по апрель 2025 года в размере 796 066,44 руб. Требование основано на праве собственности, приобретённом 1 апреля 2024 года по договору купли-продажи помещения, ранее сдаваемого в аренду ООО «ЦИКБИ-2» Департаментом городского имущества Москвы.

После перехода права собственности истец уведомил арендатора о замене арендодателя и потребовал перечисления арендной платы, однако оплата не производилась. Стороны также имели отдельный договор аренды смежных помещений, расторгнутый по соглашению сторон в мае 2024 года.

В ходе процесса истец отказался от требований о расторжении договора аренды от 06.02.2007 №07-00047/2007 и дополнительных соглашений к нему, что было принято судом.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска о взыскании задолженности. Суд исходил из того, что арендатор фактически прекратил пользование помещением после подписания акта возврата по другому договору аренды (от 06.11.2019) с прежним собственником, и считал, что это свидетельствует о прекращении всех арендных отношений, включая спорный договор.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал вывод о прекращении арендных обязательств, указав, что использование одного помещения невозможно без другого, и что действия сторон свидетельствуют о намерении прекратить все арендные правоотношения, несмотря на отсутствие прямого расторжения спорного договора.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Иванюк В.Н.) указал, что переход права собственности не влечёт автоматического прекращения договора аренды, а обязанность по оплате сохраняется до фактического возврата имущества. Также подчёркивалось отсутствие доказательств возврата помещения новому собственнику, уведомления о его освобождении или заключения соглашения о расторжении.

Оппонент (ООО «ЦИКБИ-2») возражал против жалобы, полагая, что возврат помещения по одному договору означал прекращение всех арендных обязательств, включая спорный договор, поскольку помещения использовались совместно. Также указывалось, что новый собственник был проинформирован о возврате.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, в частности, положения статей 617 и 622 ГК РФ, согласно которым переход права собственности не расторгает договор аренды, а прекращение обязательств требует надлежащего возврата имущества. Отсутствие акта приема-передачи между арендатором и новым собственником, а также уведомления о досрочном освобождении, не позволяет считать арендные отношения прекращёнными.

Кассационная коллегия указала, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам: не установлено, пользовался ли ответчик помещением в спорный период, предпринимались ли меры по передаче имущества, уклонялся ли собственник от его принятия, и проверен ли расчёт задолженности. Учитывая это, обжалуемые акты признаны незаконными и необоснованными.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа