ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА АРЕНДОВАННОМ УЧАСТКЕ, К ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ПРЕКРАЩАЕТ ОБЯЗАННОСТЬ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО АРЕНДАТОРА ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ТУ ЧАСТЬ ЗЕМЛИ, ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КОТОРОЙ ПЕРЕШЛО К НОВЫМ СОБСТВЕННИКАМ

Постановление АС Центрального округа от 13.04.2026 по делу А84-10747/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя обратился к ООО "Пилар" с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка площадью 2,1067 га за период с сентября 2021 по декабрь 2024 года в размере 4 112 294 руб. 55 коп., пени и процентов, а также о расторжении договора аренды от 19.12.2012.

Земельный участок был передан обществу для реконструкции и обслуживания базы отдыха "Кача". Впоследствии на участке возведены объекты недвижимости, права собственности на которые перешли к третьим лицам. С 29.06.2023 в отношении ООО "Пилар" открыто конкурсное производство.

Спор связан с тем, что фактическая площадь участка, используемая обществом, уменьшилась из-за выделения земельных участков собственникам недвижимости, однако арендная плата рассчитывалась исходя из первоначальной площади.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала с ООО "Пилар" задолженность по арендной плате в размере 4 112 294 руб. 55 коп. и проценты в размере 1 796 руб. 90 коп., расторгла договор аренды. В остальной части иска — отказано.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, признав обоснованными выводы о наличии задолженности и оснований для расторжения договора по причине неоднократной просрочки платежей.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (конкурсный управляющий ООО "Пилар"): обязанность по оплате аренды не может быть сохранена в полном объеме, поскольку большая часть участка используется третьими лицами; земельный участок фактически изменён, его первоначальная площадь не существует; департамент получает двойную плату за одни и те же земли; требование о расторжении должно рассматриваться в деле о банкротстве.

Оппонент (департамент): ООО "Пилар" не исполнило обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд; договор не был приведён в соответствие с законодательством РФ до 01.01.2017; обязанность по оплате сохраняется за арендатором, пока не заключены отдельные договоры с новыми землепользователями.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, установив задолженность без учёта фактического изменения площади земельного участка и без выяснения дат и оснований возникновения прав собственности у третьих лиц на объекты недвижимости.

Суд кассации указал, что при переходе прав на недвижимость к другим лицам они приобретают право пользования соответствующей частью земельного участка, а арендатор не может быть обязан платить за площадь, которую объективно не использует. Также невозможно взыскание платы с двух лиц за один участок.

При новом рассмотрении суд должен установить даты и основания возникновения прав собственности третьих лиц, определить фактическую площадь, используемую ООО "Пилар", и пересчитать задолженность с учётом этих обстоятельств.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Центрального_округа