ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ТОРГАХ ПОСЛЕ 01.03.2015, НЕ СЧИТАЕТСЯ ПРОДЛЕНИЕМ ПРЕДЫДУЩЕГО ДОГОВОРА И НЕ ВОЗОБНОВЛЯЕТСЯ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК НА ОСНОВАНИИ СТАТЬИ 621 ГК РФ, ПОСКОЛЬКУ ЯВЛЯЕТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ СДЕЛКОЙ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 09.04.2026 по делу А32-47164/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель — глава крестьянского (фермерского) хозяйства Алхазов В.Н. обратился к департаменту имущественных отношений Краснодарского края с требованием признать незаконным отказ в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0102002:6 и обязать подготовить проект договора.

Участок ранее предоставлялся по договору аренды от 12.11.2007, права по которому перешли к отцу заявителя, а затем — к нему самому. В 2017 году был заключён новый трёхлетний договор аренды, продлённый до 04.12.2023. После истечения срока заявитель подал заявление о продлении аренды на основании подпункта 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, но получил отказ.

Департамент мотивировал отказ сохранением записи об аренде в ЕГРН и невозможностью проведения аукциона при действующем праве аренды.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила заявление частично: признала отказ департамента незаконным и обязала направить проект договора аренды в течение месяца с момента вступления решения в силу. Суд исходил из того, что договор 2017 года является продолжением правоотношений с 2007 года и возобновился на неопределённый срок после 04.12.2023.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы первой инстанции о наличии у главы КФХ преимущественного права на продление аренды по подпункту 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (департамент): суды ошибочно применили подпункт 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, тогда как заявитель обращался по подпункту 15; договор 2017 года — самостоятельный, а не продление, и не может считаться возобновленным на неопределённый срок по ст. 621 ГК РФ, поскольку заключён после 01.03.2015 и на торгах.

Оппонент (глава КФХ): договор 2017 года подтверждает продолжение арендных отношений с 2007 года; отсутствие возражений со стороны арендодателя позволяет считать договор пролонгированным; нарушений землепользования не было, значит, право на продление есть.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Договор от 16.11.2017 — самостоятельный, а не продление, и заключён уже после вступления в силу требований о проведении торгов, поэтому не подлежит автоматическому возобновлению по ст. 621 ГК РФ. Разъяснения Пленума ВАС и Обзора ВС распространяются только на договоры, заключённые без торгов, а первоначальный договор 2007 года — по результатам аукциона. Также суды не проверили законность отказа по тем основаниям, которые указал департамент, и не исследовали возможность применения подпункта 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

📌 Итог

Суд отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа