РЕШЕНИЕ О ПЕРЕХОДЕ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ПОДЛЕЖИТ ПРИНЯТИЮ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД И НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПОДМЕНЕНО РЕШЕНИЕМ СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ ТСЖ

Постановление АС Московского округа от 09.04.2026 по делу А40-86662/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Темпострой» обратилось к АО «Мосводоканал» с иском об обязании внести изменения в договор холодного водоснабжения и водоотведения № 242399 от 03.08.2023, исключив из него многоквартирный дом по адресу г. Москва, пер. Армянский, д. 7. Основанием стало решение общего собрания ТСЖ «Армянский, 7» от 25.05.2023 о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Истец указал, что направил ответчику протокол собрания и требование о прекращении действия договора, но оно не было исполнено.

Договор был заключён между АО «Мосводоканал» как поставщиком и ООО «Темпострой» как управляющей организацией МКД. Спор касается правомерности исключения дома из договора и последствий для оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью. Суд посчитал, что решение ТСЖ о переходе на прямые договоры соответствует требованиям закона, поскольку принято с необходимым кворумом (более двух третей голосов) и не оспорено в установленный срок. На этом основании признал наличие оснований для внесения изменений в договор.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что собрание ТСЖ действовало в рамках своей компетенции, а доводы ответчика о ничтожности решения не были подтверждены.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (АО «Мосводоканал»): решение собрания ТСЖ принято по вопросу, не входящему в его компетенцию, поскольку переход на прямые договоры должен решаться общим собранием всех собственников помещений МКД, а не только членов ТСЖ. Такое решение является ничтожным по пункту 3 статьи 181.5 ГК РФ.

Кроме того, исключение дома из договора фактически освобождает управляющую организацию от обязанности оплачивать ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, что противоречит статье 154 ЖК РФ и Правилам № 124.

Оппонент (ООО «Темпострой»): решение ТСЖ оформлено надлежащим образом, не оспорено в законный срок и принято при наличии кворума. Переход на прямые договоры соответствует воле собственников, выраженной на собрании, и подлежит исполнению. Требования истца обоснованы и соответствуют нормам ЖК РФ и Закону № 416-ФЗ.

🧭 Позиция кассации

Суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, не исследовав существенные обстоятельства. Решение собрания членов ТСЖ по вопросу перехода на прямые договоры может быть ничтожным, поскольку этот вопрос относится к компетенции общего собрания всех собственников МКД, а не только членов товарищества (пункт 3 статьи 181.5 ГК РФ).

Кроме того, суды не учли, что управляющая организация (истец) обязана оплачивать ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, независимо от наличия прямых договоров у собственников. Исключение дома из договора с ресурсоснабжающей организацией фактически освобождает управляющего от этой обязанности, что противоречит статье 154 ЖК РФ и Правилам № 124.

Суд кассации указал, что для установления этих обстоятельств необходимо новое рассмотрение с проверкой компетенции собрания, участия всех собственников и правовой природы принятого решения.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа