БЛОКИРОВКА ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ ДОСТУПА К АРЕНДОВАННОМУ УЧАСТКУ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ СОРАЗМЕРНОГО УМЕНЬШЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НЕЗАВИСИМО ОТ ВИНЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ, НО НЕ ОСВОБОЖДАЕТ ОТ НЕЕ ПОЛНОСТЬЮ ПРИ ЧАСТИЧНОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ИМУЩЕСТВА АРЕНДАТОРОМ

Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2026 по делу А33-30877/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по управлению муниципальным имуществом Манского района обратился к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Василюку В.В. с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок площадью 108 078 кв. м, предоставленный для производственной деятельности по договору от 11.02.2019 № 01-10 на срок до 31.01.2029. Требуется взыскать 173 878 рублей 22 копейки задолженности за период с третьего квартала 2022 года по третий квартал 2023 года и пени в сумме 163 470 рублей за период со второго квартала 2020 года.

Ответчик возражал, указывая на отсутствие доступа к участку из-за блокировки подъездных путей собственниками смежных земельных участков. Также он настаивал, что арендная плата должна начисляться только за площадь, занятую объектами недвижимости, и лишь с момента его назначения главой КФХ в марте 2023 года.

Спор прошёл первую инстанцию и апелляцию, после чего дело направлено в кассацию.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала с главы КФХ задолженность по арендной плате в размере 173 878 рублей 22 копейки и пени в сумме 153 536 рублей 02 копейки. Суд учел, что препятствия в доступе не связаны с действиями арендодателя, а обеспечение сервитута — обязанность арендатора. Также отклонил довод о начислении платы только за застроенную площадь.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска полностью. Он пришел к выводу, что арендодатель не обеспечил возможность пользования участком, поскольку на момент заключения договора доступ был ограничен, и это является существенным нарушением условий аренды.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (комитет): апелляционный суд неправильно применил нормы материального права, поскольку ограничение доступа возникло уже после заключения договора и не связано с арендодателем. Арендатор, участвовавший в аукционе, принял условия участка как есть. Кроме того, комитет указал на процессуальную ошибку — переоценку фактов без перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Оппонент (глава КФХ): доступ к участку невозможен из-за действий третьих лиц, которые перекрыли исторически сложившиеся пути. Администрация не оказала содействие в решении вопроса. Арендная плата не может взиматься в полном объеме, если участок фактически не используется по назначению.

🧭 Позиция кассации

Суд кассации установил, что и первая инстанция, и апелляция допустили ошибки в применении норм материального права. Первая инстанция неверно трактовала обязанности арендатора, игнорируя, что существенное ухудшение условий пользования участком даёт право на уменьшение арендной платы по пункту 4 статьи 614 ГК РФ, независимо от вины арендодателя. Апелляционный суд, напротив, полностью освободил арендатора от платы, не учитывая факт размещения на участке объектов недвижимости, свидетельствующих о его частичном использовании. Это противоречит принципу платности землепользования по статье 1 Земельного кодекса РФ. Также не исследовано, как были образованы смежные участки и участвовала ли администрация в этом.

Суд указал, что при новом рассмотрении необходимо проверить степень фактического использования участка, наличие сервитута, добросовестность сторон при формировании смежных участков и обоснованность требования о соразмерном уменьшении арендной платы.

📌 Итог

Суд кассации отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Восточно_Сибирского_округа