ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПУБЛИЧНЫМ СОБСТВЕННИКОМ ДОГОВОРОВ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ПОСЛЕ ОБРАЩЕНИЯ АРЕНДАТОРА С ЗАЯВЛЕНИЕМ О РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ВЫКУПА ПО ЗАКОНУ № 159-ФЗ ЯВЛЯЕТСЯ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕМ ПРАВОМ, ЕСЛИ УСТАНОВЛЕННЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРЕПЯТСТВУЮТ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ОБЪЕКТА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АРЕНДАТОРА

Постановление АС Центрального округа от 06.04.2026 по делу А83-10100/2021
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Гудушаури Д.Н. обратился к администрации Гвардейского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, а также о признании недействительными двух договоров безвозмездного пользования этим помещением.

Предприниматель арендовал помещение с 2005 года для размещения продовольственного магазина и заявил о реализации преимущественного права на его выкуп по Закону № 159-ФЗ. Администрация направила проект договора купли-продажи от 12.02.2021, включив в него условия об обременении имущества правами третьих лиц — общественных организаций.

Стороны не согласовали цену выкупа и наличие обременений. Истец посчитал, что заключение договоров ссуды администрацией после начала судебных споров направлено на воспрепятствование его праву на выкуп и делает невозможным использование помещения по целевому назначению.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования частично: изложила пункт 2.1 договора купли-продажи, установив стоимость имущества в размере 10 000 000 руб., но отказала в признании недействительными договоров безвозмездного пользования и в изменении других условий договора.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, перешёл к рассмотрению дела по правилам первой инстанции с участием новых ответчиков — общественных организаций. Он установил рыночную стоимость помещения в размере 8 635 500 руб. на дату подачи заявления о выкупе (15.04.2019), сохранив в договоре купли-продажи условия об обременении правами ссудополучателей. В остальной части иска отказал.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Гудушаури Д.Н.) указал, что установление обременений в виде договоров безвозмездного пользования противоречит Закону № 159-ФЗ, который имеет приоритет над общими нормами ГК РФ и Закона № 178-ФЗ. Обременения не предусмотрены законом, приняты с нарушением процедуры и препятствуют использованию имущества по прямому назначению. Действия администрации являются злоупотреблением правом.

Оппонент (администрация) настаивала, что цена в 8 635 500 руб., установленная апелляцией, занижена и противоречит более ранним оценкам. Она просила сохранить цену в 10 000 000 руб. Также администрация считала, что договоры ссуды заключены добросовестно и соответствуют целям социального развития территории.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции признал, что апелляционный суд допустил существенные правовые ошибки, не исследовав вопрос о злоупотреблении правом со стороны администрации. Установление обременений после обращения предпринимателя с заявлением о выкупе может нарушать статью 10 ГК РФ. Применение норм Закона № 178-ФЗ вместо специальных норм Закона № 159-ФЗ является неправомерным. Суд не оценил, возможно ли совмещение прав ссудополучателей с предпринимательской деятельностью истца. Дело требует нового всестороннего рассмотрения.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда в части отказа в признании недействительными договоров безвозмездного пользования и в части установления обременений, а также в части распределения судебных расходов, и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Центрального_округа