СУЩЕСТВЕННОЕ ПРЕВЫШЕНИЕ УПОЛНОМОЧЕННЫМ ОРГАНОМ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРИ ПРЕДЛОЖЕНИИ ЦЕНЫ ВЫКУПА АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИИ ПРАВОМ И СЛУЖИТ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВОЗМЕЩЕНИЯ АРЕНДАТОРУ УБЫТКОВ В ВИДЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Постановление АС Московского округа от 06.04.2026 по делу А40-57984/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества Москвы обратился к ООО «Алигранд» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 18.09.2022 в размере 4 052 516,58 руб., пени — 75 200,29 руб., а также процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ.

ООО «Алигранд» предъявило встречный иск о взыскании убытков в сумме 14 193 174 руб. — арендных платежей, уплаченных за период с 14.10.2021 по 18.09.2022, мотивируя тем, что обязанность платить арендную плату должна была прекратиться при своевременном заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по рыночной цене в порядке Закона № 159-ФЗ.

Спор возник из договора аренды от 18.07.2019 № 00-1007/19, по которому ООО «Алигранд» использовало нежилое помещение в Москве.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила первоначальный иск Департамента полностью: взыскала задолженность, пеню и проценты. В удовлетворении встречного иска отказано на том основании, что не доказаны виновные действия Департамента, разногласия по цене продажи не свидетельствуют о нарушении, а цена, предложенная Департаментом, не признана заведомо необоснованной.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы первой инстанции: не установлено противоправного поведения Департамента, ООО «Алигранд» не доказало причинно-следственную связь между убытками и действиями истца.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Алигранд»): Департамент нарушил обязанность по ст. 9 Закона № 159-ФЗ, предложив проект договора купли-продажи по цене 147 270 000 руб., существенно превышающей рыночную; это вынудило общество продолжать арендные отношения и оплачивать аренду; такие расходы являются убытками, подлежащими возмещению.

Оппонент (Департамент): обязательства по арендной плате действовали до заключения договора купли-продажи; разногласия по цене не образуют противоправного поведения; общество не доказало вины Департамента; требования о возмещении убытков не обоснованы.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Не учтено, что цена в проекте договора купли-продажи (147 270 000 руб.) превышала установленную судом рыночную стоимость (88 602 087 руб.) на 66,21%, что указывает на заведомо невыгодные условия, недоступные для разумного участника оборота. Согласно правовой позиции Верховного Суда, такое расхождение может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны уполномоченного органа. Обстоятельства, установленные вступившим в силу решением по делу № А40-197735/21, должны были быть признаны без дополнительного доказывания. Суды не исследовали, соответствовала ли оценка Департамента требованиям Закона № 135-ФЗ, и не оценили, было ли поведение Департамента злоупотреблением правом по ст. 10 ГК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа