ЗАЧЕТ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ В СЧЕТ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ЗАКОНУ № 159-ФЗ ТРЕБУЕТ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ИХ СОСТАВА, ПОЛУЧЕНИЯ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА НА ВЫПОЛНЕНИЕ КОНКРЕТНЫХ РАБОТ И ОБОСНОВАНИЯ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ АРЕНДАТОРОМ ЗАТРАТ

Постановление АС Московского округа от 03.04.2026 по делу А40-316289/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Триумф» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 328,6 кв. м, арендуемого обществом с 2021 года.

Стороны не согласовали цену выкупа (пункт 3.1) и порядок ежемесячных платежей при рассрочке (пункт 3.4). Общество ссылалось на рыночную стоимость объекта и требовало зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений, произведенных за свой счет.

Разногласия возникли в рамках реализации права преимущественной покупки по Федеральному закону №159-ФЗ. Спор был передан в суд после отказа Департамента подписать договор на условиях истца.

---

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск ООО «Триумф», установив цену объекта в размере 11 985 024,10 руб. (с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений по экспертизе), и определила условия ежемесячных платежей. Суд признал экспертное заключение ООО «Вердикт-оценка» достоверным и отказал в повторной экспертизе.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о правомерности зачета стоимости улучшений и достаточности доказательств согласия Департамента на их проведение.

---

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Департамент): считает, что суды не проверили характер выполненных работ, не установили, являются ли они неотделимыми улучшениями, и не исследовали согласие на конкретные работы. Также оспаривает достоверность экспертизы и указывает на отсутствие доказательств фактических затрат.

Оппонент (ООО «Триумф»): полагает, что письмо Департамента от 14.08.2024 является согласием на переустройство, а экспертиза подтверждает стоимость улучшений. Указывает, что требования закона №159-ФЗ соблюдены, и зачет произведен законно.

---

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не исследовали характер выполненных работ, перечень улучшений и не проверили, соответствуют ли они понятию неотделимых улучшений по статье 623 ГК РФ и части 6 статьи 5 закона №159-ФЗ.

Не было установлено, получено ли предварительное согласие на именно те работы, которые привели к улучшениям, и подтверждена ли их действительная стоимость. Суд первой инстанции не проверил доводы о неполноте и необоснованности экспертизы.

Кассационный суд указал, что при новом рассмотрении необходимо всесторонне исследовать фактические обстоятельства, в том числе вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

---

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа