АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗА ПЕРИОД СУДЕБНОГО СПОРА ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ ПО 159-ФЗ ПРИЗНАЮТСЯ УБЫТКАМИ АРЕНДАТОРА, ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЙ СОБСТВЕННИК ПРЕДЛОЖИЛ ВЫКУП НА ЗАВЕДОМО НЕВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ, В ЧАСТНОСТИ ПО ЦЕНЕ, КРАТНО ПРЕВЫШАЮЩЕЙ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ

Постановление АС Московского округа от 03.04.2026 по делу А40-277776/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества города Москвы обратился к ООО «Глобус» с иском о взыскании 1 792 033 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 16.05.2023 и 86 921 руб. 13 коп. неустойки.

Стороны связаны договором аренды нежилого помещения от 04.09.2019 № 00-01229/19, заключённым в рамках реализации преимущественного права выкупа по Федеральному закону № 159-ФЗ.

В период действия аренды возник спор о цене выкупа объекта: Департамент предложил стоимость 24 439 000 руб., а судом по другому делу (№ А40-171175/2022) рыночная стоимость установлена в размере 9 302 000 руб.

ООО «Глобус» указывало, что из-за завышенной цены выкупа аренда была продлена незаконно, и расходы за этот период подлежат зачету.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск полностью: взыскала задолженность по арендной плате и неустойку, а также госпошлину в размере 31 790 руб. Суд исходил из обязанности арендатора платить арендную плату до момента выкупа, а разногласия по цене выкупа — не основание для освобождения от платежей.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о наличии задолженности и отсутствии правовых оснований для её зачета или освобождения.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Глобус»):
— Разногласия по цене выкупа возникли по вине Департамента, который предложил заведомо невыгодные условия (цена в 2,6 раза выше рыночной).

— Продление аренды было вынужденным; дополнительные платежи являются убытками, подлежащими зачету против арендной задолженности.

— Суды не учли преюдициальные обстоятельства, установленные по делу № А40-171175/2022.

Оппонент (Департамент):
— Арендатор обязан платить арендную плату до фактического выкупа, независимо от спора о цене.

— Отсутствуют доказательства незаконных действий Департамента.

— Возникновение разногласий по цене не является основанием для освобождения от обязательств по аренде.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции признал ошибкой нижестоящих судов игнорирование существенного расхождения между предложенной Департаментом ценой выкупа (24 439 000 руб.) и установленной судом рыночной стоимостью (9 302 000 руб.), что составляет 15 137 000 руб.

Такое расхождение свидетельствует о предложении имущества на заведомо невыгодных условиях, которые разумный участник оборота принять не мог, что делает обращение в суд вынужденным и направленным на защиту прав.

С учетом п. 21 Обзора Верховного Суда РФ № 3 (2022), такой спор порождает право арендатора на возмещение убытков, включая арендные платежи, понесённые в период незаконного продления аренды.

Нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, не рассмотрев доводы ответчика как обоснование встречного требования и его зачета.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, отказал в удовлетворении исковых требований и взыскал с Департамента городского имущества в пользу ООО «Глобус» судебные расходы по госпошлине в размере 86 000 руб.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа