УСЛОВИЕ ДОГОВОРА, СТАВЯЩЕЕ НАЧИСЛЕНИЕ НЕУСТОЙКИ В ЗАВИСИМОСТЬ ОТ ПРЕВЫШЕНИЯ СРОКА ПРОСРОЧКИ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ПЕРИОД, ИСКЛЮЧАЕТ ЕЕ ВЗЫСКАНИЕ С ПЕРВОГО ДНЯ НАРУШЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Постановление АС Московского округа от 02.04.2026 по делу А40-59956/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Заворовская Е.Д. обратилась к ООО "Стоун Тауэрс" с иском о взыскании неустойки по договору купли-продажи будущей недвижимости № В11-10 от 27.05.2021.

Стороны заключили договор, по которому продавец обязался передать нежилое помещение в административно-деловом комплексе в Москве, срок завершения строительства — 19.02.2024, что определялось датой получения Заключения о соответствии объекта требованиям проектной документации.

Покупатель полностью оплатил стоимость объекта в 2021 году. Заключение о соответствии получено 13.12.2024, акт приема-передачи подписан 04.04.2025. Истец потребовал взыскать неустойку за просрочку с 20.02.2024 по 04.04.2025 в размере 2 872 290 руб. 79 коп. по п. 8.2 договора.

Спор возник из толкования момента окончания строительства: истец считал им дату передачи объекта, ответчик — дату получения Заключения о соответствии.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала неустойку в размере 808 662 руб. 36 коп. за период с 20.02.2024 по 04.04.2025, применив статью 333 ГК РФ и снизив размер неустойки как чрезмерный. Также взыскана госпошлина — 104 090 руб.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами о периоде просрочки и применением статьи 333 ГК РФ.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО "Стоун Тауэрс"):
— Срок завершения строительства — это дата получения Заключения о соответствии (13.12.2024), а не фактической передачи объекта.

— Неустойка может начисляться только при пропуске срока более чем на шесть месяцев, то есть с 20.08.2024, а не с 20.02.2024.

— Ответчик добросовестно исполнял обязательства, все этапы после получения Заключения пройдены оперативно.

Оппонент (Заворовская Е.Д.):
— Продавец нарушил срок передачи объекта, установленный договором.

— Начисление неустойки с 20.02.2024 правомерно, так как именно эта дата является моментом завершения строительства.

— Позиция ответчика противоречит целям договора и принципу добросовестности.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды допустили ошибку в установлении фактических обстоятельств: они исходили из того, что срок завершения строительства — 19.02.2024, но не проверили расчет истца и не учли буквальное содержание п. 8.2 договора, согласно которому неустойка начисляется только при пропуске срока более чем на шесть месяцев.

Суд кассации указал, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора, а также имеются основания полагать, что период начисления неустойки определён неверно.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо проверить доводы сторон, исследовать факт получения Заключения о соответствии, оценить последовательность исполнения обязательств и правильно применить нормы права.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление в части удовлетворения иска и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа