ПРИЗНАНИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ НОВОГО СОБСТВЕННИКА ОТ УПЛАТЫ НЕУСТОЙКИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПОСКОЛЬКУ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПЕРЕХОДЯТ К НЕМУ В СИЛУ ЗАКОНА ЗА ПЕРИОД ФАКТИЧЕСКОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Московского округа от 01.04.2026 по делу А40-209448/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества города Москвы обратился к ООО «Корпорация „Арго“» и ЗАО «Контакт-М» с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за пользование земельным участком по договору от 31.01.2005 № М-03-024056.

Земельный участок был передан в аренду для эксплуатации производственных зданий, сроком до 29.12.2029. После приобретения ООО «Корпорация „Арго“» права собственности на объекты недвижимости, расположенные на участке, к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.07.2023 по 30.09.2024 в размере 7 099 452,23 руб., а также пени за просрочку — 3 751 407,23 руб. Истец требовал взыскать обе суммы с каждого ответчика.

Стороны не оспаривают, что ООО «Корпорация „Арго“» фактически пользовалось участком, а ЗАО «Контакт-М» прекратило обязательства после перехода прав аренды.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция взыскала с ООО «Корпорация „Арго“» задолженность по арендной плате в размере 7 099 452,23 руб., но отказала во взыскании пени. В иске к ЗАО «Контакт-М» отказано, поскольку обязательства прекращены.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал отказ в взыскании пени, сославшись на отсутствие оформленных земельно-правовых отношений и указав, что договор купли-продажи недвижимости, на основании которого ООО «Корпорация „Арго“» стала арендатором, впоследствии признан недействительным.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Департамент): ООО «Корпорация „Арго“» стало арендатором по закону с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поэтому обязано исполнять все условия договора, включая уплату пени. Расчет пени соответствует условиям договора и не оспорен ответчиком.

Оппонент (ЗАО «Контакт-М»): возражает против взыскания пени с ООО «Корпорация „Арго“», полагая, что переход прав аренды произошел на основании недействительного договора купли-продажи, а потому обязательства по договору аренды не возникли.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил ошибку в применении норм материального права: неправомерное использование позиции из Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, касающейся случаев, когда земельные отношения не оформлены, — данный случай не применим, поскольку договор аренды действовал, а ООО «Корпорация „Арго“» стало арендатором по закону.

Кассационная коллегия указала, что переход прав и обязанностей по договору аренды произошел в силу статей 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ, а недействительность договора купли-продажи не аннулирует обязательства по арендному договору за период фактического пользования. Договор аренды не признан недействительным.

📌 Итог

Отменить судебные акты в части отказа во взыскании пени и удовлетворить иск Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Корпорация „Арго“» — взыскать с общества неустойку в размере 3 751 407,23 руб.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа