АРЕНДНАЯ ПЛАТА ДЛЯ НОВОГО СОБСТВЕННИКА ЧАСТИ ЗДАНИЯ НА УЧАСТКЕ, АРЕНДОВАННОМ ПО ИТОГАМ ТОРГОВ, ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ПРОПОРЦИОНАЛЬНО ПЛОЩАДИ, НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЕГО ОБЪЕКТА, А НЕ В ПОЛНОМ РАЗМЕРЕ, УСТАНОВЛЕННОМ ДЛЯ ВСЕГО УЧАСТКА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АУКЦИОНА

Постановление АС Московского округа от 01.04.2026 по делу А40-69113/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Департамент городского имущества города Москвы обратился к индивидуальному предпринимателю Виниченко С.В. с иском о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок площадью 6207 кв. м. в Москве за период с 10.01.2023 по 30.09.2024 в размере 6 169 268,38 руб. и пени — 1 062 404,64 руб. Основание — переход права собственности на здание гостиницы, расположенное на участке, к ответчику с 10.01.2023, что повлекло приобретение им права пользования соответствующей частью земли по договору аренды от 18.10.2019 № И-07-001767.

На участке находятся пять объектов недвижимости, но право собственности у ответчика — только на долю в одном из них. Спор возник из-за методики расчета арендной платы: по результатам аукциона или пропорционально занимаемой части участка.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала с ответчика 618 071,64 руб. задолженности и 106 452,95 руб. пени. Суд исходил из того, что арендная плата должна рассчитываться пропорционально доле ответчика в праве собственности на здание (1/2), и применил норму о 1,5 % кадастровой стоимости.

Апелляционный суд изменил решение: взыскал всю заявленную сумму — 6 169 268,38 руб. основного долга и 1 062 404,64 руб. пени. Он посчитал, что поскольку договор заключён по результатам аукциона, арендная плата определяется в полном объёме, установленном договором — 9 190 573,79 руб. в год, и не подлежит перерасчёту пропорционально доле.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Виниченко С.В.) указал, что суды неправильно установили фактические обстоятельства: не выяснили, какая часть участка занята его объектом, не определили порядок пользования землёй при долевой собственности, не учли наличие других объектов и их правообладателей. Также он отметил, что обязанность по арендной плате не может быть солидарной без согласия всех сторон.

Оппонент (Департамент) возражал против жалобы, настаивая на правомерности расчёта по полному объёму арендной платы, установленной по итогам аукциона. Утверждал, что переход права собственности на объект влечёт автоматическое возникновение обязательств по аренде всего участка на тех же условиях.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды не выяснили существенные обстоятельства: не определили, является ли земельный участок единым имущественным комплексом, какая его часть занята объектом ответчика и необходима для эксплуатации, возможно ли размежевание. Не установлены правообладатели всех объектов на участке и не рассмотрен вопрос о привлечении Ивлева К.Ю. и других лиц к участию в деле.

Кассация указала, что при переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования только соответствующей частью участка, а не всем участком. Если условиями торгов не определена арендная плата за эксплуатацию (а не строительство), применяется регулируемый расчёт по ставке 1,5 %. Также суды не назначили судебную экспертизу, хотя требовались специальные знания. Нарушены нормы статей 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ и ст. 82 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа