ЗАСТРОЙЩИК ДО ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЙ УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ ВПРАВЕ ПРИНИМАТЬ ОТ ИХ ИМЕНИ РЕШЕНИЕ О ВЫБОРЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ, ПОЭТОМУ ТАКОЕ РЕШЕНИЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТМЕНЫ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА, ПРОВОДИМОГО ОРГАНОМ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Постановление АС Северо-Западного округа от 23.03.2026 по делу А56-18068/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Легенда Комфорт» обратилось к администрации Приморского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконными действия по проведению конкурса на выбор управляющей организации для многоквартирного дома по набережной Черной речки, дом 35, строение 1, а также его результаты.

Конкурс был объявлен администрацией после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик, владевший менее 2,24 % площадей, выбрал управляющую компанию — истца — и направил протокол собрания в администрацию с просьбой отменить конкурс. Администрация конкурс не отменила и признала победителем ООО «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости».

Истец указал, что застройщик, как собственник большинства помещений, имел право выбрать способ управления, поэтому конкурс проводить нельзя было.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования полностью. Суд исходил из того, что застройщик, обладая правом собственности на помещения, вправе выбирать способ управления домом, и администрация должна была прекратить конкурс.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что застройщик реализовал право собственников на выбор управляющей компании, и действия администрации нарушили порядок, установленный Жилищным кодексом РФ.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация и ООО «Эксплуатация и сервис объектов недвижимости»):
— Решение общего собрания недействительно, поскольку застройщик не мог голосовать за доли участников долевого строительства, права которых еще не возникли.

— Основанием для отказа от конкурса является только решение собственников, а не застройщика; до передачи помещений дольщикам он не имеет права принимать решения от их имени.

— Уведомление о конкурсе не нарушено, так как на момент его проведения собственников, кроме застройщика, фактически не существовало.

Оппонент (ООО «Управляющая Компания „Легенда Комфорт“»):
— Застройщик, как собственник, вправе участвовать в управлении домом и выбирать управляющую организацию.

— Договор с управляющей компанией заключён в соответствии с законом, а включение дома в реестр лицензий подтверждает легитимность управления.

— Проведение конкурса при наличии решения собственника противоречит пункту 39 Правил № 75.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил ошибку в применении норм материального права.
Нижестоящие суды неверно трактовали полномочия застройщика: разрешение на ввод в эксплуатацию не даёт ему права собственности на помещения, построенные за счёт дольщиков. До передачи помещений по передаточным актам застройщик не может голосовать от имени будущих собственников.
Следовательно, решение общего собрания от 10.02.2025 не является реализацией воли собственников и не препятствует проведению конкурса.
Распоряжение ГЖИ о включении дома в реестр не подтверждает выбор управляющей компании собственниками.
Требования пункта 40 Правил № 75 не нарушены, поскольку на дату конкурса собственников, подлежащих уведомлению, не было.

📌 Итог

Отменить решение и постановление нижестоящих судов, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа