АРЕНДАТОР ЧАСТИ ПУБЛИЧНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НЕ ИМЕЕТ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ НОВОГО ДОГОВОРА БЕЗ ТОРГОВ, ЕСЛИ ЭТА ЧАСТЬ НЕ СФОРМИРОВАНА И НЕ ПОСТАВЛЕНА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.03.2026 по делу А15-10540/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Абдулмуслимов И.Ш. обратился к администрации сельского поселения «село Гурбуки» с иском о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 24 га в местности «Кавла Кьаси» на условиях договора от 30.08.2024.

Заявитель указал, что с 2013 года использовал эту часть участка по краткосрочным договорам аренды для выращивания зерновых культур и подал заявление о продлении до истечения срока предыдущего договора.

Ответчик отказал в заключении нового договора без торгов, мотивируя тем, что участок относится к землям населенных пунктов, не сформирован как отдельный объект и не поставлен на кадастровый учет.

Спор касается правомерности применения нормы о льготном продлении аренды без торгов к части публичного земельного участка, не прошедшей кадастровую процедуру формирования.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд установил, что испрашиваемый участок площадью 24 га не имеет отдельного кадастрового номера, границы не определены, схема расположения не представлена, а государственная регистрация части участка не проведена. Учитывая это, суд пришел к выводу, что оснований для заключения договора без торгов по Закону № 101-ФЗ или подпункту 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса нет.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск. Он посчитал, что вид разрешенного использования — сельскохозяйственное производство — позволяет применять льготное продление аренды, а предмет аренды был индивидуализирован фактическим использованием и условиями ранее действовавших договоров.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация): спорный участок относится к землям населенных пунктов, а не сельскохозяйственного назначения; применение подпункта 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ недопустимо; требование о предоставлении части участка без его формирования нарушает порядок оборота земель и является злоупотреблением правом; отсутствие торгов нарушает равный доступ других потенциальных арендаторов.

Оппонент (глава КФХ): он своевременно подал заявление о продлении аренды, надлежащим образом использовал участок, платил арендную плату и получил субсидии; предмет аренды был четко определен в предыдущих договорах; отказ противоречит положениям Закона № 101-ФЗ и подпункту 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что апелляционный суд неправильно применил нормы материального права. В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73, заключение договора аренды части публичного земельного участка без предварительного кадастрового учета такой части не допускается. Также договор аренды, подлежащий регистрации, не может служить основанием для преимущественного права на продление, если не зарегистрирован. Поскольку представленные договоры аренды не прошли государственную регистрацию, а часть участка не сформирована как самостоятельный объект, оснований для применения льготного порядка без торгов не имелось.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции, отказавшее в удовлетворении иска.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа