ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА АРЕНДЫ ЗА ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ НЕ ЛИШАЕТ ПРЕЖНЕГО АРЕНДАТОРА ПРАВА ОСПОРИТЬ ОТКАЗ В ПРОДЛЕНИИ ДОГОВОРА ПО ПРАВИЛАМ ГЛАВЫ 24 АПК РФ, ПОСКОЛЬКУ ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ САМО ПО СЕБЕ НЕ ВОССТАНАВЛИВАЕТ ОБЯЗАННОСТЬ ОРГАНА ВЛАСТИ ЗАКЛЮЧИТЬ С НИМ ДОГОВОР

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.03.2026 по делу А22-488/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Магомедов Камиль Алиевич обратился к администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия с требованием признать незаконными отказы в продлении аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 08:08:030101:580), а также постановления о расторжении прежнего договора аренды и о предоставлении этого участка в аренду другому предпринимателю — Семеновой Т.В.

Заявитель ссылался на свое преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов по подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, поскольку своевременно подал заявление до окончания срока действия предыдущего договора. Администрация мотивировала отказ выявленными нарушениями по внесению арендной платы и привлечением к административной ответственности по закону субъекта.

Участок был передан в аренду третьему лицу, договор зарегистрирован в ЕГРН. В деле возникло пересечение публично-правовых и гражданско-правовых споров, включая параллельное рассмотрение иска о признании сделки недействительной (дело № А22-5166/2025).

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила требования в полном объеме. Арбитражный суд Республики Калмыкия признал незаконными отказы администрации, постановление о расторжении договора аренды и о передаче участка Семеновой. Суд указал, что задолженность по арендной плате была погашена, а доказательств неустранённых нарушений при использовании участка администрация не представила.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении требований. Он посчитал, что поскольку право аренды уже зарегистрировано за третьим лицом, спор фактически касается права на недвижимость, который не может разрешаться по правилам главы 24 АПК РФ. Избранный способ защиты признан ненадлежащим.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Магомедов К.А.) настаивал, что избран надлежащий способ защиты по главе 24 АПК РФ, поскольку оспариваются решения публичного органа. Признание незаконным постановления о передаче участка Семеновой лишает основания у её права аренды. Отказ в реализации преимущественного права противоречит статье 39.6 Земельного кодекса и принципу добросовестности.

Оппонент (Семенова Т.В.) утверждала, что зарегистрированное право аренды может оспариваться только в порядке искового производства. Поскольку договор заключён и зарегистрирован, публично-правовые отношения прекращены. Глава хозяйства вправе оспорить сделку в отдельном процессе, что он и сделал (дело № А22-5166/2025).

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что и первая, и апелляционная инстанции допустили существенные ошибки. Первый суд не учёл необходимость аннулирования зарегистрированного права аренды за третьим лицом. Апелляция, в свою очередь, проигнорировала, что признание сделки недействительной само по себе не восстанавливает обязанность администрации заключить договор с заявителем.

Кассационный суд указал, что оба судебных акта не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Учитывая связь с делом № А22-5166/2025, необходимо совместное рассмотрение для установления всех значимых фактов. Суд округа рекомендовал рассмотреть вопрос об объединении производств.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 18.09.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2025, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа