ПРИ ВЗЫСКАНИИ С АРЕНДАТОРА СТОИМОСТИ РЕМОНТА СУД ОБЯЗАН РАЗГРАНИЧИТЬ ДЕФЕКТЫ, ВОЗНИКШИЕ ИЗ-ЗА ОТСУТСТВИЯ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА, ОТ НЕДОСТАТКОВ, СВЯЗАННЫХ С НОРМАЛЬНЫМ ИЗНОСОМ, И НЕ ВПРАВЕ ОСНОВЫВАТЬ РЕШЕНИЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО НА ДОСУДЕБНОМ ЗАКЛЮЧЕНИИ СПЕЦИАЛИСТА

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.03.2026 по делу А32-20151/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Дубрава Д» обратилось к индивидуальному предпринимателю Ливаде Маргарите Владимировне с иском о взыскании 2 312 747 рублей убытков, связанных с состоянием арендуемых нежилых помещений площадью 385 кв. м, используемых под хостел. Стороны заключили серию краткосрочных договоров аренды с 01.09.2017 по 01.02.2024, каждый сроком на 11 месяцев. Последнее имущество возвращено 28.12.2024. Общество заявило, что помещения возвращены с дефектами — плесень, отслоение отделки, неисправности инженерных систем — и потребовало возмещения стоимости восстановительного ремонта.

Предмет спора — исполнение арендатором обязанностей по текущему ремонту и содержанию имущества. Общество ссылалось на акты осмотра и досудебное заключение специалиста от 27.01.2025 № Э25.01-01, согласно которому стоимость ремонта составила 2 312 747 рублей.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция: Арбитражный суд Краснодарского края отказал в удовлетворении иска. Суд посчитал, что акты приема-передачи подтверждают надлежащее состояние помещений при возврате, а односторонние акты осмотра и досудебная экспертиза не могут служить доказательствами. Также суд указал на отсутствие детального описания первоначального состояния помещений.

Апелляционный суд: постановлением от 20.10.2025 решение первой инстанции отменено, иск удовлетворен частично. Апелляционный суд учел, что арендатор пользовался помещениями почти 7,5 лет, обязан был проводить текущий ремонт, а представленные обществом акты и заключение специалиста подтверждают наличие убытков. Отказ от участия в осмотре с экспертом расценен как неправомерный. Взыскано 2 312 747 рублей убытков и часть судебных расходов.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (предприниматель): договоры аренды завершены надлежаще, акты приема-передачи подтверждают отсутствие претензий; досудебное заключение специалиста не может быть основанием для взыскания; невозможно проведение объективной экспертизы из-за передачи помещений третьему лицу; последующие договоры свидетельствуют о добросовестности сторон.

Оппонент (общество): арендатор уклонился от проведения текущего ремонта; выявленные недостатки носят эксплуатационный характер; все недостатки подлежат устранению за счет арендатора; отказ от участия в осмотре не лишает доказательства достоверности; заключение специалиста обосновано и не оспорено по существу.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы процессуального права, не исследовав в полном объеме представленные доказательства. Не были проверены сметы по ремонту, приложенные к договору от 01.09.2017, не оценены фотоматериалы, не рассмотрена возможность изменения состояния помещений после их возврата. Заключение специалиста подлежало всесторонней оценке, а не автоматическому принятию. Суды не установили, какие именно дефекты относятся к текущему ремонту, а какие — к нормальному износу или капитальному ремонту. При новом рассмотрении необходимо исследовать все доказательства, включая возможность назначения экспертизы.

📌 Итог

Отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа