ОБЯЗАННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НЕ ПРЕКРАЩАЕТСЯ С МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПЕРВОГО ДОЛЬЩИКА НА ПОМЕЩЕНИЕ, А СОХРАНЯЕТСЯ В РАЗМЕРЕ, ПРОПОРЦИОНАЛЬНОМ ДОЛЕ ЗАСТРОЙЩИКА В ПРАВЕ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Постановление АС Северо-Западного округа от 06.03.2026 по делу А56-115114/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился к ООО «Строительная компания „Новая линия“» с иском о взыскании 5 722 674 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 и 746 809 руб. 08 коп. неустойки за просрочку платежей.

Спор возник по договору аренды от 28.04.2011 № 11-И002926, заключённому на инвестиционных условиях для реконструкции здания под гостиничный комплекс. Общество указало, что после государственной регистрации права собственности одного из дольщиков на нежилое помещение в феврале 2024 года обязанность по уплате арендной платы прекратилась.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили иск, ограничив период задолженности до 21.02.2024.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала 1 579 208 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате и 288 995 руб. 08 коп. неустойки за период с 01.01.2024 по 21.02.2024. Отказала в остальной части иска, мотивировав это тем, что с момента регистрации права собственности дольщика на помещение в здании обязательства по аренде участка прекратились.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами о прекращении обязанности по уплате аренды с 21.02.2024.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Комитет): обязанность по уплате арендной платы не прекращается автоматически при регистрации права собственности одного дольщика; необходимо учитывать доли всех собственников помещений в здании; размер обязательства должен быть скорректирован, но не прекращён полностью.

Оппонент (Общество): с момента регистрации права собственности первого дольщика на помещение в реконструированном здании арендные отношения прекратились; требование о полной оплате за весь период необоснованно; просил уменьшить неустойку по статье 333 ГК РФ.

🧭 Позиция кассации

Суды неправильно применили нормы материального права, в частности статью 39.20 ЗК РФ, допустив ошибку, приняв факт регистрации права одного дольщика как основание для полного прекращения арендных обязательств. Согласно закону, при множественности лиц на стороне арендатора изменяется лишь размер обязательства, а не его прекращение. Не исследованы обстоятельства передачи иных помещений дольщикам и их доли в праве на здание.

Для установления фактического объема обязательств Общества требуется новое рассмотрение с учётом всех зарегистрированных прав собственности на помещения в здании.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа