ДОГОВОР О ПЕРЕДАЧЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ, НЕ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПРАВОВЫМ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ТАКОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, А ВОЗНИКШИЕ ОТНОШЕНИЯ РЕГУЛИРУЮТСЯ НОРМАМИ О НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ

Постановление АС Уральского округа от 06.03.2026 по делу А34-12273/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Товарищество собственников недвижимости «Островского, 122» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Медиа Холдинг ТВК» с иском о взыскании задолженности по договору от 01.08.2019 № 011/19 в размере 60 950 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами — 21 166 руб. 36 коп., а также судебных расходов — 3 200 руб.

Стороны заключили договор, по которому товарищество предоставило компании доступ к общему имуществу многоквартирного дома для размещения оборудования связи, а компания обязалась оказывать услуги связи и компенсировать расходы на электроэнергию в размере 150 руб. ежемесячно. Условие о безвозмездном пользовании общим имуществом закреплено в пункте 4.6 договора.

В 2020 году общее собрание собственников утвердило фиксированную плату в 2 500 руб. ежемесячно за размещение оборудования и наделило председателя правления полномочиями заключать соответствующие договоры. Истец направил ответчику дополнительное соглашение об установлении платы, но оно было отклонено.

Истец заявил требования как о взыскании задолженности по договору, а при рассмотрении дела — в форме неосновательного обогащения, поскольку договор был заключён без решения общего собрания собственников.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд исходил из действительности договора, указав, что условие о бесплатном пользовании общим имуществом (п. 4.6) согласовано сторонами и не признано недействительным. Также учтены нормы Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также Закона «О связи».

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал вывод о действительности договора, сославшись на свободу договора (ст. 421 ГК РФ) и отсутствие оснований для одностороннего изменения цены. Суд отметил, что изменение условий требует согласия сторон или предусмотренного договором механизма, которого нет.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ТСН «Островского, 122») указал, что договор заключён без решения общего собрания собственников, следовательно, отсутствуют законные основания для пользования общим имуществом. Требования переквалифицированы на неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Также заявитель отметил, что суды проигнорировали нормы ст. 36 ЖК РФ, регулирующие порядок передачи общего имущества третьим лицам.

Оппонент (ООО «Медиа Холдинг ТВК») считает обжалуемые акты законными. По его мнению, договор действителен, условия о бесплатном пользовании согласованы, а последующие решения собрания не могут односторонне изменить уже заключённое обязательство.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права. Они не исследовали вопрос о наличии решения общего собрания собственников на заключение договора, что требуется по ст. 36 ЖК РФ. Также не установлено, является ли использование имущества обоснованным и имеется ли встречное предоставление.

Ссылка на договор не исключает проверки его законности в части соблюдения жилищного законодательства. Отсутствие доказательств согласия собственников влечёт внедоговорные обязательства по неосновательному обогащению. Суды не определили объём размещённого оборудования и не оценили соразмерность возможной платы.

Кассационный суд указал на необходимость верной квалификации правоотношений, установления предмета доказывания, оценки всех доводов и доказательств в совокупности, а также проверки расчёта истца.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Уральского_округа