ПРАВООТНОШЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕЖИЛЫМ ЗДАНИЕМ КВАЛИФИЦИРУЮТСЯ ПО НОРМАМ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ ТОЛЬКО ПРИ НАЛИЧИИ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ О ВЫБОРЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ, А НЕ НА ОСНОВАНИИ КОНКЛЮДЕНТНЫХ ДЕЙСТВИЙ СТОРОН

Постановление АС Северо-Западного округа от 05.03.2026 по делу А56-29870/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Акционерное общество «Сервис-Недвижимость» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Паритет-В» с иском о взыскании 1 198 939 руб. 85 коп. задолженности за услуги по договору управления от 01.11.2021 № Б-2/23-Н, оказанные в период с 01.01.2021 по 01.01.2024, а также 397 243 руб. 06 коп. неустойки.

Истец указал, что является управляющей организацией административного здания, в котором ООО «Паритет-В» владеет нежилым помещением площадью 1 735,7 кв. м, и обязано соразмерно своей доле участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Договор предусматривает управление зданием, включая содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. До января 2021 года ответчик исполнял обязательства добросовестно, после чего перестал оплачивать услуги.

Истец направил претензию от 19.04.2023 № 2199-СН, которая осталась без удовлетворения, после чего подал иск в арбитражный суд.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция частично удовлетворила иск, взыскав с ООО «Паритет-В» в пользу акционерного общества «Сервис-Недвижимость» 1 161 215 руб. 02 коп. задолженности и 329 366 руб. 69 коп. неустойки. Отказ мотивирован пропуском срока исковой давности по части требований.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о наличии обязанности ответчика по оплате услуг как собственника помещения в здании и факте оказания услуг истцом. Суд учел конклюдентные действия сторон как подтверждение исполнения договора.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы — ООО «Паритет-В» — указал, что договор управления считается незаключенным, поскольку общее собрание собственников не избрало истца управляющей компанией. Также заявителем отмечено, что ряд услуг по договору фактически не оказывался, поскольку общие площади здания были включены в состав частных помещений, а вывоз мусора и уборка территории осуществлялись по другому адресу.

Оппонент — акционерное общество «Сервис-Недвижимость» — настаивало на законности и обоснованности судебных актов, указав, что обязанность по содержанию общего имущества вытекает из права собственности, а факт оказания услуг подтвержден представленными актами. Общество отметило, что стороны исполняли договор, в том числе через конклюдентные действия.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что суды не исследовали существенные обстоятельства: факт выбора управляющей компании общим собранием собственников, возможность оказания конкретных услуг (вывоз мусора, уборка территории), наличие придомовой территории и заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями по спорному объекту.

Не установлен характер правоотношений — регулируются ли они жилищным законодательством (при наличии управляющей компании) или главой 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг). Ссылка на Постановление № 25 ВС РФ подтверждает необходимость применения норм ЖК РФ только при наличии решения собрания собственников.

Выводы нижестоящих судов признаны недостаточно обоснованными, поскольку основаны на неполной проверке доказательств.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа