ПРИ РАСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЧАСТЬ КОТОРОГО ИСПОЛЬЗУЕТСЯ НЕ ПО ОСНОВНОМУ НАЗНАЧЕНИЮ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОМУ ПРИМЕНЕНИЮ ПОДЛЕЖИТ НЕ ТОЛЬКО КОЭФФИЦИЕНТ, НО И УДЕЛЬНЫЙ ПОКАЗАТЕЛЬ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ, СООТВЕТСТВУЮЩИЙ КАЖДОМУ ВИДУ ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 05.03.2026 по делу А27-17266/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился к ПАО «Ростелеком» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.01.2023 по 31.12.2024 в размере 3 397 045,31 руб. и пени — 526 830,93 руб.

Иск основан на договоре аренды земельного участка от 01.12.2004 № 14-0866, по которому участок площадью 5 864,72 кв. м предоставлялся для размещения производственного здания.

Комитет пересчитал арендную плату с применением коэффициента 11,44% из-за сдачи части помещений в аренду АО «Альфа-Банк», что, по его мнению, изменило вид разрешённого использования.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили иск, взыскав с ответчика 112 799,78 руб. задолженности и 17 439,43 руб. неустойки.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: взыскала с ПАО «Ростелеком» 112 799,78 руб. задолженности и 17 439,43 руб. неустойки. Суд применил дифференцированный подход — коэффициент 11,44% был учтён только в отношении доли участка, приходящейся на помещения банка (194,71 кв. м), остальная часть рассчитана по коэффициенту 2,25%.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, отклонив доводы общества о неправомерном исключении других объектов недвижимости из расчёта и о необходимости пересмотра УПКСЗ.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (комитет): считает обоснованным применение коэффициента 11,44% ко всей площади участка; указывает, что фактическое использование земли изменилось, и это требует перерасчёта арендной платы по максимальному коэффициенту.

Оппонент (ПАО «Ростелеком»): полагает, что расчёт неверен из-за исключения нежилых помещений Б, Б1, В, Д, Д1; утверждает, что УПКСЗ не утверждён надлежаще и не соответствует реальной стоимости; ссылается на принцип экономической обоснованности и необходимость дифференциации платы.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили дифференцированный подход к коэффициентам, но ошиблись в расчёте УПКСЗ. Согласно позиции кассации, при применении коэффициента Кб необходимо использовать разные значения УПКСЗ: 2 675,15 руб. для доли, связанной с банковской деятельностью, и 1 147,95 руб. для остальной части. Пересчёт показал, что общество полностью оплатило арендную плату (внесено 412 301,20 и 430 854,76 руб.), превысив начисленное. Оспариваемый УПКСЗ признан законным и утверждённым приказом КУГИ от 03.11.2022 № 4-2/2263-п.

📌 Итог

Отменить решение и постановление в части удовлетворения иска, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета и взыскать с него в пользу ПАО «Ростелеком» 80 000 руб. госпошлины.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Западно_Сибирского_округа