АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЯЗАН РАССМОТРЕТЬ УТОЧНЕННЫЕ ТРЕБОВАНИЯ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ И ПРОВЕРИТЬ ДОВОДЫ АРЕНДАТОРА О НЕВОЗМОЖНОСТИ ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ВСЛЕДСТВИЕ ПОВРЕЖДЕНИЙ, ТРЕБУЮЩИХ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА СО СТОРОНЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ, ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Постановление АС Центрального округа от 06.03.2026 по делу А84-11793/2023
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Васильев С.И. обратился к ООО «Гардер» с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 06.03.2017 № 06/03/17-3, изменив описание предмета аренды: вместо объекта незавершенного строительства площадью 211,6 кв. м — нежилое здание площадью 154,8 кв. м после завершения строительства и постановки на кадастровый учет.

ООО «Гардер» подало встречный иск о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате. Первоначально требовалась сумма 335 648 руб., позже уточнена до 684 396 руб. за период с 01.05.2021 по 01.07.2024.

Спор возник между арендатором и арендодателем по поводу необходимости изменения условий договора из-за изменения статуса имущества и наличия задолженности по платежам.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск предпринимателя, обязав общество заключить дополнительное соглашение. Суд пришел к выводу, что достройка объекта и его постановка на кадастровый учет как нежилого здания являются существенным изменением обстоятельств. Встречный иск общества был отклонён — суд не усмотрел задолженности по арендной плате.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, отказал в удовлетворении иска предпринимателя и удовлетворил встречный иск общества. Договор аренды расторгнут, с предпринимателя взыскана задолженность в размере 335 648 руб. и госпошлина 45 713 руб. Апелляция не учла уточнение требований о взыскании 684 396 руб.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ИП Васильев С.И.) указал, что апелляционный суд неправильно установил факты: арендная плата была увеличена без протокола согласования, хотя по договору это требует отдельного соглашения. Также заявил, что из-за урагана в ноябре 2023 года объект был затоплен, крыша разрушена, и использование имущества стало невозможным, поэтому начисление арендной платы с декабря 2023 года неправомерно.

Оппонент (ООО «Гардер») возражал против жалобы, настаивая на наличии задолженности и систематическом нарушении обязательств по оплате. Общество считает, что арендатор не доказал действия непреодолимой силы и не предпринял мер по устранению последствий аварии, что не освобождает от обязанности платить.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил нарушение норм процессуального права: апелляционный суд рассмотрел встречный иск только в первоначальном объеме (335 648 руб.), игнорируя его уточнение до 684 396 руб., что противоречит статьям 170 и 271 АПК РФ. Это привело к неполному рассмотрению заявленных требований.

Кроме того, суд апелляционной инстанции вышел за пределы оснований иска, указав на неиспользование имущества и отсутствие ремонта, хотя истец ссылался только на неоплату. Также преждевременно отклонены доводы о невозможности пользования имуществом из-за урагана — не исследовано, препятствуют ли повреждения использованию объекта и кто должен проводить ремонт (капитальный — арендодатель).

Кассация сослалась на пункты 4, 5, 27 Обзоров судебной практики ВС РФ и постановление Пленума ВС № 6, подчеркнув: невозможность пользования имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает от платы; капитальный ремонт — обязанность арендодателя.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Центрального_округа