К НОВОМУ СОБСТВЕННИКУ ПОМЕЩЕНИЯ ПЕРЕХОДИТ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПРЕДЫДУЩЕГО ВЛАДЕЛЬЦА ПО ВЗНОСАМ НА КАПРЕМОНТ, НО НЕ ОБЯЗАННОСТЬ ПО УПЛАТЕ ПЕНЕЙ, ПОСКОЛЬКУ ОНИ ЯВЛЯЮТСЯ МЕРОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫМ ДОЛЖНИКОМ

Постановление АС Московского округа от 03.03.2026 по делу А40-305504/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы обратился к индивидуальному предпринимателю Зотовой Эллине Нафисовне с иском о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт в размере 506 836,10 руб. и пени — 25 956,99 руб.

Зотова стала собственницей нежилого помещения площадью 262,4 м² в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62 — с 16.10.2023. До неё собственником был ООО «ПРОФИ-ЦЕНТР».

Истец требовал взыскать задолженность за период с июля 2015 по апрель 2024 года, мотивируя тем, что обязанность по взносам переходит к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства. Спор возник по поводу правомерности перехода задолженности и пени по взносам на капитальный ремонт к новому собственнику.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. Суд установил, что обязанность по уплате взносов у Зотовой возникла с 16.10.2023, а срок исковой давности по требованиям за период до июня 2021 года истцом пропущен. Также суд учел, что по договору купли-продажи от 11.10.2023 продавец гарантировал отсутствие задолженностей, а ответчик представил платежное поручение об оплате взносов с октября 2023 по декабрь 2024 года.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции о пропуске срока исковой давности и отсутствии оснований для взыскания задолженности с нового собственника, включая пени.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (Фонд) указал, что в силу части 3 статьи 158 ЖК РФ обязательство по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику, включая долги предыдущего владельца. Суды неправильно применили нормы закона, не разграничив основную обязанность по взносам и обеспечение её исполнения (пени).

Оппонент (Зотова) настаивал, что обязанность по уплате взносов у неё возникла только с момента регистрации права собственности — 16.10.2023. Пени как обеспечение обязательства к ней не переходят. Также истец пропустил срок исковой давности по требованиям за период до июня 2021 года.

🧭 Позиция кассации

Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенные правовые ошибки. Часть 3 статьи 158 ЖК РФ действительно предусматривает переход к новому собственнику обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, но не предусматривает перехода пени, которые носят обеспечительный характер. Однако суды не исследовали, имеется ли задолженность у ответчика за период после 16.10.2023 и до фактической оплаты, а также не определили размер пени, подлежащей взысканию, если таковая начислялась уже в её период владения.

Выводы судов по договору купли-продажи ошибочны, поскольку условия сделки между сторонами не могут ограничивать право Фонда взыскивать взносы в рамках закона (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). Дело требует дополнительного исследования доказательств, которое невозможно в кассации.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа