ОТСУТСТВИЕ У ПОДПОРНЫХ СТЕН ПРИЗНАКОВ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ИСКЛЮЧАЕТ ПРАВО НА АРЕНДУ УЧАСТКА БЕЗ ТОРГОВ, А ОБЯЗАНИЕ ВЫДАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ТРЕБУЕТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ ПРОВЕРКИ СУДОМ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА СООТВЕТСТВИЕ РЕГЛАМЕНТАМ

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.03.2026 по делу А63-19799/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СМУ-4 "Югкомстрой"» обратилось к комитету градостроительства администрации города Ставрополя с требованием признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и обязать выдать это разрешение.

Также общество предъявило требования к КУМИ и администрации Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031215:310 в аренду на новый срок без торгов и об обязании заключить договор аренды.

Спор возник после того, как общество, став собственником нежилых зданий на участках, объединило их, изменило вид разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка», снесошло объекты и приступило к подготовке площадки для строительства. Органы отказали в разрешении на строительство и в продлении аренды, что и стало основанием для судебного спора.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила уточнённые требования общества: признала незаконными отказы КУМИ и комитета градостроительства, обязала КУМИ подготовить и направить проект договора аренды земельного участка в течение 20 дней, а комитет градостроительства — выдать разрешение на строительство.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, отклонив доводы администрации и КУМИ о несоответствии заявления формальным требованиям и отсутствии объектов недвижимости на участке. Он поддержал выводы о добросовестности заявителя и неправомерности отказов со стороны органов.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель (общество) указал, что представил все необходимые документы для получения разрешения на строительство, действия органов нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, а возведение подпорных стен и проектирование свидетельствуют о начале строительства. Также полагал, что имеет право на аренду без торгов как лицо, осуществляющее инвестиционный проект по преобразованию участка.

Оппоненты (администрация и КУМИ) настаивали, что подпорные стены не являются объектами недвижимости или незавершённого строительства, поэтому основания для аренды без торгов отсутствуют. Также утверждали, что суд не вправе был обязывать органы совершать конкретные действия, поскольку это выходит за рамки его полномочий.

🧭 Позиция кассации

Кассационная инстанция установила, что выводы нижестоящих судов противоречат фактическим обстоятельствам и нормам материального права. Подпорные стены не могут считаться объектами недвижимости или незавершённого строительства, поскольку не обладают признаками капитальности и самостоятельного функционального назначения. Отсутствие таких объектов исключает применение подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Кроме того, суды не исследовали представленную проектную документацию на соответствие техническим регламентам, что делает обязательство выдать разрешение на строительство преждевременным. Указана необходимость проверки всех обстоятельств по правилам статьи 71 АПК.

📌 Итог

Отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа