ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЗА ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ФОНДА, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ПО ДОГОВОРУ НАЙМА КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ВОЗЛАГАЕТСЯ НА НАНИМАТЕЛЯ, А ЗА ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА — НА НАЙМОДАТЕЛЯ, А НЕ НА ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ КАК СОБСТВЕННИКА

Постановление АС Северо-Западного округа от 27.02.2026 по делу А56-59131/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Государственное унитарное предприятие «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» обратилось в суд с иском к администрации Невского района и Жилищному агентству Невского района о взыскании 76 916 руб. 01 коп. задолженности и 16 310 руб. 28 коп. неустойки за коммунальные услуги отопления и горячего водоснабжения, оказанные в 2022–2023 годах в жилых помещениях муниципального фонда.

В ходе рассмотрения дела истец был заменён на правопреемника — акционерное общество «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Спор касался четырёх квартир: одна — в жилищном фонде коммерческого использования, одна — в специализированном жилищном фонде, две — в жилых помещениях, переданных по договорам найма жилищного фонда коммерческого использования.

Суды первой и апелляционной инстанций частично удовлетворили иск, взыскав задолженность и неустойку как с Агентства, так и с Администрации.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск частично: с Агентства взыскали 8 484 руб. 47 коп. задолженности и 3 668 руб. 43 коп. неустойки по квартире № 119; с Администрации — 68 431 руб. 54 коп. задолженности и 12 641 руб. 85 коп. неустойки по трём другим квартирам. Также произведена замена истца.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, подтвердив взыскание задолженности с Администрации по квартирам, заселённым по договорам найма жилищного фонда коммерческого использования и по договорам безвозмездного пользования специализированным жильём.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (администрация Невского района) указала, что не является надлежащей стороной по спорным квартирам: по двум из них наниматели обязаны платить за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации, а по квартире в специализированном фонде ответственность лежит на Агентстве как наймодателе.

Оппонент (акционерное общество) настаивал, что Администрация как орган местного самоуправления несёт расходы на содержание муниципального жилья до его заселения, а также при неправильном управлении фондом, и потому взыскание с неё обосновано.

🧭 Позиция кассации

Кассационный суд установил, что суды неправильно применили нормы ЖК РФ: по квартирам № 171 и № 61, переданным по договорам найма жилищного фонда коммерческого использования, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на нанимателей, а не на Администрацию. По квартире № 23, относящейся к специализированному фонду, наймодателем является Агентство, поэтому именно оно должно отвечать перед ресурсоснабжающей организацией.

Суд отметил, что прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией могут заключаться только с лицами, указанными в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ, а пользователи специализированного жилья туда не относятся. Следовательно, договор должен быть с наймодателем — Агентством.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции изменил судебные акты: взыскание задолженности и неустойки по квартирам № 171, № 61 и № 23 с Администрации отменено, в пользу общества взыскана задолженность и неустойка с Агентства по квартирам № 119 и № 23, в остальной части иск отклонён, расходы по кассационной жалобе взысканы с общества.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа