В ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА ПОДЛЕЖАТ ВКЛЮЧЕНИЮ ИМПЕРАТИВНЫЕ УСЛОВИЯ О ЕГО СОХРАНЕНИИ, СТРАХОВАНИИ И ПРАВЕ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ НА ОСМОТР НЕЗАВИСИМО ОТ СОГЛАСИЯ ПОКУПАТЕЛЯ

Постановление АС Московского округа от 12.02.2026 по делу А40-249295/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Лаборатория. РУ» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1, пом. 3/5, площадью 205,4 кв.м, являющегося объектом культурного наследия. Стороны не согласовали условия договора, включая цену, порядок страхования, обязанности по содержанию объекта. Суд первой инстанции (Арбитражный суд г. Москвы) 09.07.2025 и апелляция (Девятой арбитражный апелляционный суд) 09.10.2025 урегулировали разногласия в пользу общества, установив цену объекта в размере 29 911 600 руб. на основании судебной экспертизы и приняв большинство условий договора в редакции истца. Департамент оспорил эти акты в кассации.

🗣️ Позиции сторон

— Истец (ООО «Лаборатория. РУ»): требовал утвердить условия договора в своей редакции, включая цену на основе экспертизы, исключение обязанностей по оборудованию средствами пожарной безопасности, энергоэффективности и страхования от его проекта договора. Обосновывал это правом на выкуп арендованного имущества по Закону №159-ФЗ и свободой договора.
— Ответчик (Департамент): настаивал на включении в договор условий, обязывающих покупателя обеспечить пожарную безопасность, соответствие требованиям энергосбережения, страхование объекта культурного наследия с выгодоприобретателем — городом Москва, а также предоставление права на осмотр объекта. Считал, что нижестоящие суды нарушили закон, игнорируя императивные нормы, связанные с объектами культурного наследия и залогом недвижимости.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Суд первой инстанции 09.07.2025 и суд апелляционной инстанции 09.10.2025 удовлетворили иск частично: урегулировали разногласия по большинству пунктов договора в пользу ООО «Лаборатория. РУ», установили цену объекта в размере 29 911 600 руб. на основании судебной экспертизы, включили условия о рассрочке, процентах, штрафах за уклонение от регистрации. Исключили из договора пункты, предложенные Департаментом, касающиеся пожарной безопасности, энергоэффективности, страхования и осмотра объекта, поскольку они не были согласованы обществом.

🧭 Позиция кассации

Кассационная коллегия установила, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, не учтя императивный характер требований, связанных с объектами культурного наследия и залогом недвижимости. Поскольку спорный объект включен в реестр культурного наследия, продавец обязан включить в договор обязательства по его сохранению (пункты 2.1.3, 2.1.5), что предусмотрено ст. 48 Закона №73-ФЗ. Условия о страховании объекта (пп. 2.1.7–2.1.7.3) соответствуют ст. 343 ГК РФ и ст. 31 Закона №102-ФЗ, а право на осмотр (п. 2.5) допускается ст. 343 ГК РФ. Исключение этих условий противоречит законодательству. Кассация указала, что суд при урегулировании разногласий должен проверять соответствие условий императивным нормам, а не ограничиваться выбором между редакциями сторон.

📌 Итог

Арбитражный суд Московского округа изменил решения нижестоящих судов, изложив пункты 2.1.3, 2.1.5, 2.1.7–2.1.7.3 и 2.5 договора в редакции Департамента, и принял новый судебный акт, оставив остальные положения без изменения.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа