РЕШЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА О ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ПРИНЯТОЕ ДО ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЙ УЧАСТНИКАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ОТМЕНЫ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА, ПРЕДУСМОТРЕННОГО ЧАСТЬЮ 13 СТАТЬИ 161 ЖК РФ

Постановление АС Северо-Западного округа от 12.02.2026 по делу А56-18134/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
ООО «Управляющая Компания „Легенда Комфорт“» обратилось к Администрации Приморского района Санкт-Петербурга с требованием признать незаконными действия по проведению конкурса на выбор управляющей организации для МКД по адресу: Санкт-Петербург, Лисичанская ул., д. 22, стр. 1, а также его результаты. Предмет спора — оспаривание решения о проведении конкурса и выборе победителя (ООО „Эксплуатация и сервис объектов недвижимости“). Конкурс был объявлен 16.01.2025, проведен 28.02.2025. В деле участвовало третье лицо — ООО „Эксплуатация и сервис объектов недвижимости“. Решение первой инстанции от 12.07.2025 и постановление апелляции от 22.09.2025 удовлетворили требования истца полностью.

🗣️ Позиции сторон
— Истец (ООО „Легенда Комфорт“): застройщик, владевший частью помещений, провел общее собрание собственников 10.02.2025 и выбрал способ управления домом через управляющую компанию; на этом основании администрация должна была прекратить конкурс. Также в реестр лицензий внесены сведения о компании как действующем управляющем, что подтверждает её правомерность.
— Ответчик (Администрация) и третье лицо (ООО „Эксплуатация и сервис объектов недвижимости“): решение общего собрания от 10.02.2025 не является законным, поскольку застройщик не имел права голосовать от имени будущих собственников; основания для отказа от проведения конкурса отсутствуют; действия администрации соответствуют ЖК РФ и Правилам № 75.

🏛️ Решения нижестоящих судов
Суд первой инстанции (от 12.07.2025) и Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (от 22.09.2025) удовлетворили требования ООО „Легенда Комфорт“ полностью. Они исходили из того, что застройщик, как собственник части помещений, вправе выбирать способ управления МКД до передачи квартир дольщикам, и администрация обязана была прекратить конкурс. Суды сочли действия администрации нарушением пункта 40 Правил № 75.

🧭 Позиция кассации
Кассационная инстанция установила, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права. Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ, конкурс проводится органом местного самоуправления после ввода МКД в эксплуатацию, если собственники не выбрали способ управления самостоятельно. Пункт 39 Правил № 75 допускает отказ от конкурса только при наличии легитимного решения собственников. Застройщик не может голосовать от имени дольщиков, пока не передаст им помещения. Разрешение на ввод в эксплуатацию не подтверждает право собственности на все помещения. Таким образом, протокол собрания от 10.02.2025 не может служить основанием для отказа от конкурса. Распоряжение ГЖИ о включении компании в реестр — это техническая процедура, не порождающая исключительных прав.

📌 Итог
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение и постановление нижестоящих судов и вынес новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО „Легенда Комфорт“, а также взыскал с него 80 000 руб. госпошлины в пользу ООО „Эксплуатация и сервис объектов недвижимости“.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Западного_округа