ОТСУТСТВИЕ У БУДУЩЕГО АРЕНДОДАТЕЛЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕ ИСКЛЮЧАЕТ КВАЛИФИКАЦИЮ ЕГО ДЕЙСТВИЙ КАК УКЛОНЕНИЯ ОТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА, ЕСЛИ ОН НАРУШИЛ ИНЫЕ ПРИНЯТЫЕ НА СЕБЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, В ЧАСТНОСТИ ПО СВОЕВРЕМЕННОМУ ВВОДУ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ И НАПРАВЛЕНИЮ ПРОЕКТА ДОГОВОРА

Постановление АС Московского округа от 11.02.2026 по делу А40-186800/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела
Общество с ограниченной ответственностью «Кухонные интерьеры-галерея дизайна кухонь» обратилось к акционерному обществу «Гардтекс» с требованием о взыскании 3 262 078 руб. — двойного размера обеспечительного платежа по предварительному договору аренды от 03.07.2020 на нежилое помещение (кадастровый номер 77:01:0005006:7776). Стороны обязались заключить основной договор до 02.04.2022, но он не был подписан. Право собственности у АО «Гардтекс» возникло 20.04.2022, после истечения срока. Изначально суд оставил иск без рассмотрения, но кассация направила дело на новое рассмотрение. После повторного отказа истец обжаловал решение в кассации.

🗣️ Позиции сторон
— Истец: указал, что АО «Гардтекс» уклонилось от заключения договора, нарушило обязанность по направлению проекта основного договора и допустило просрочку ввода объекта в эксплуатацию; двойная сумма обеспечительного платежа является штрафной неустойкой по пункту 4.4 предварительного договора.
— Ответчик: полагает, что не мог заключить договор до регистрации права собственности, следовательно, не уклонялся от его заключения; платеж был возвращён в одинарном размере добросовестно, а двойная сумма не предусмотрена законом.

🏛️ Решения нижестоящих судов
— Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2025: отказано в иске полностью. Суд счёл, что отсутствие права собственности у ответчика на 02.04.2022 исключает возможность заключения договора и уклонения от него.
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2025: решение оставлено без изменения. Подтверждено, что ответчик действовал добросовестно, обеспечительный платеж возвращён, уклонения нет.

🧭 Позиция кассации
Суд округа установил, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права (статьи 309, 310, 330, 405, 421, 429 ГК РФ), проигнорировав риски просрочки ответчика. Несвоевременный ввод объекта и невыполнение обязанности по направлению проекта договора (пункты 3.3 и 4.1.1) свидетельствуют об уклонении. Отсутствие права собственности не препятствует заключению аренды, если лицо управомочено им распоряжаться (п. 10 постановления Пленума ВАС № 73). Суды также не выполнили ранее выданное указание оценить недобросовестное поведение ответчика, включая попытки мирного урегулирования, вводившие истца в заблуждение. Условие о двойной сумме — это договорная неустойка (п. 26 постановления Пленума ВС № 49), а не простой возврат платежа.

📌 Итог
Арбитражный суд Московского округа отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляции полностью и принял новый судебный акт, обязав АО «Гардтекс» выплатить ООО «Кухонные интерьеры-галерея дизайна кухонь» 3 262 078 рублей и возместить судебные расходы в размере 125 310 рублей.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа