Нахождение части участка в границах заказника не лишает собственника здания исключительного права на аренду земли без торгов

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 05.10.2026 по делу А63-1112/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Горстрой» обратилось в суд с требованием признать незаконными отказы комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в заключении договоров аренды трех земельных участков без торгов. Общество, являясь собственником жилых домов на этих участках, ссылалось на исключительное право арендовать землю под объектами недвижимости. Чиновники мотивировали отказ тем, что участки частично пересекаются с границами государственного природного заказника «Русский лес», где запрещено жилищное строительство. Спор возник после истечения срока предыдущих договоров аренды, права по которым перешли к заявителю через цепочку перенайма.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Ставропольского края признал отказы комитета незаконными и обязал администрацию подготовить проекты договоров аренды. Суд первой инстанции установил, что земельные участки были предоставлены в аренду до создания заказника, а их границы не пересекают земли лесного фонда. Частичное наложение на территорию заказника не лишает собственника зданий права на аренду земли для эксплуатации объектов.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявления. Апелляционный суд указал, что режим заказника запрещает использование его территории для жилищного строительства. Поскольку экспертиза подтвердила факт частичного нахождения участков в границах заказника, это стало самостоятельным основанием для законного отказа в предоставлении земли без торгов.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель (ООО «Горстрой») утверждал, что оборот земель в населенном пункте, включенном в состав заказника, не ограничен полностью. Компания настаивала, что частичное расположение участков в границах заказника не препятствует реализации ее исключительного права на аренду земли, необходимой для размещения и эксплуатации уже построенных жилых домов.

Отзыв на кассационную жалобу от представителей комитета и администрации не поступил, однако ранее они исходили из запрета на предоставление земельных участков в границах заказника для целей жилищного строительства, что, по их мнению, делает невозможным заключение договоров аренды без проведения торгов.

🧭 Позиция кассации

Кассация указала, что создание заказника допускается без изъятия земельных участков у владельцев, которые обязаны лишь соблюдать режим особой охраны. Земельные участки были предоставлены в аренду и поставлены на кадастровый учет до образования заказника, а последующие изменения его границ не повлекли изъятия земель.

Суд подчеркнул преюдициальную силу ранее вынесенного решения суда общей юрисдикции, который уже проверил законность первоначальных договоров аренды и установил отсутствие пороков в их оформлении. Наличие незначительной части площади участка в границах заказника не отменяет исключительного права собственника здания на аренду земли под ним. Запрет на новое строительство в заказнике не распространяется на случаи продления аренды для эксплуатации существующих законных объектов.

📌 Итог

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции, обязавшее администрацию предоставить земельные участки в аренду обществу.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#ЗУ #недвижимость #аренда #иски_о_понуждении #АС_Северо_Кавказского_округа