Арендодатель не отвечает за недостатки участка, которые профессиональный арендатор должен был обнаружить до заключения договора

Постановление АС Уральского округа от 29.09.2026 по делу А76-43275/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Комитет по управлению имуществом Челябинска взыскал с ООО «Метпром» задолженность по арендной плате за земельный участок и пени на сумму более 4,4 млн руб. Арендатор предъявил встречный иск о возмещении убытков в размере 6,1 млн руб., включая уплаченные платежи, задаток за аукцион и расходы на подготовку к строительству. Общество ссылалось на невозможность использования участка под комплекс автоуслуг из-за нарушения противопожарных разрывов до соседней АГЗС. Суды первой и апелляционной инстанций отказали муниципалитету во взыскании долга и частично удовлетворили встречные требования арендатора.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Челябинской области отказал Комитету в иске, признав участок непригодным для заявленных целей аренды. Суд взыскал с Комитета в пользу общества 4,2 млн руб. убытков, исключив из расчета пени и проценты по ст. 395 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись, что выданные ранее разрешения на строительство признаны недействительными из-за нарушений требований пожарной безопасности, установленных в смежном деле.

🗣️ Позиции сторон

Комитет указывал, что аукционная документация содержала полные сведения об ограничениях и коммуникациях, поэтому арендатор знал о рисках. Заявитель отрицал свою вину и причинно-следственную связь между действиями администрации и убытками, подчеркивая, что разработка проектной документации — зона ответственности застройщика. ООО «Метпром» просило оставить акты без изменения, а Управление по архитектурно-градостроительному проектированию поддержало доводы Комитета о наличии у арендатора всей необходимой информации.

🧭 Позиция кассации

Суд округа выявил, что нижестоящие инстанции не исследовали вопрос о том, должны ли были недостатки участка быть обнаружены арендатором при его осмотре или проверке документов. Суды не оценили применимость ст. 612 ГК РФ, освобождающей арендодателя от ответственности за недостатки, заранее известные арендатору или очевидные при заключении договора. Кассация обязала нижестоящие суды проверить, могло ли общество как профессиональный застройщик предвидеть риски, связанные с близостью опасного объекта (АГЗС) и необходимостью выноса коммуникаций.

📌 Итог

Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области для исследования и оценки доказательств осведомленности арендатора о недостатках участка.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#аренда #недвижимость #ЗУ #убытки #взыскание_долга #АС_Уральского_округа