При расчете неосновательного обогащения из ничтожной сделки рыночную стоимость земли нужно определять с учетом ее фактического разрешенного использования
Постановление АС Уральского округа от 15.09.2026 по делу А71-9852/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Заместитель прокурора Удмуртской Республики подал иск к Администрации Ижевска и ООО «СЗ «Ухтомского один» о признании ничтожным соглашения от 25.08.2021 о перераспределении земель. Прокурор требовал применить последствия недействительности сделки и взыскать с застройщика 4 447 869 руб. как разницу между рыночной стоимостью присоединенных участков и уплаченной суммой. Стороны согласовали увеличение площади частных участков за счет публичных земель на 1 927 кв. м, оплатив приращение в размере 8 537 130 руб.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд Удмуртской Республики частично удовлетворил иск: признал соглашение недействительным, но отказал во взыскании денежных средств. Суд мотивировал отказ тем, что возврат земель в натуре невозможен из-за возведенных многоквартирных домов, а назначенная экспертиза показала, что уплаченная застройщиком сумма превышает рыночную стоимость участков. Апелляционный суд оставил решение без изменения.
🗣️ Позиции сторон
Застройщик и третьи лица обжаловали акты, указывая на недостоверность экспертизы и истечение срока исковой давности. Прокурор в кассационной жалобе потребовал отменить отказ во взыскании денег, ссылаясь на занижение стоимости земли. Он утверждал, что застройщик получил неосновательное обогащение, так как оплатил участки по цене для малоэтажной застройки, а использовал их под высотные дома.
🧭 Позиция кассации
Суд округа подтвердил ничтожность соглашения, так как перераспределение нарушило публичные интересы: публичные земли можно было оформить как самостоятельные участки, минуя процедуру перераспределения. Однако в части отказа во взыскании денег суды допустили ошибку. Эксперт определил рыночную стоимость исходя из параметров застройки 4–8 этажами, тогда как фактически участок использовался под высотные дома (18+ этажей) и имел соответствующее разрешенное использование. Суды не проверили довод прокурора о неосновательном обогащении и не дали оценки альтернативному заключению эксперта, учитывающему реальную высотность застройки.
📌 Итог
Суд отменил судебные акты в части отказа во взыскании денежных средств и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#недействительность_сделок #неосновательное_обогащение #ЗУ #недвижимость #экспертиза #АС_Уральского_округа