Ничтожность договора аренды территории общего пользования обязывает суд применить последствия недействительности по своей инициативе и разрешить вопрос о сносе самовольной постройки
Постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.09.2026 по делу А32-47320/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Администрация Туапсинского муниципального округа потребовала расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 28 915 кв. м с индивидуальным предпринимателем Г. В. Авериным, понудить его освободить территорию, вернуть участок муниципалитету и погасить запись об обременении в ЕГРН. Поводом стали нарушения: возведение на участке объекта незавершенного строительства (степень готовности 54%) и размещение 26 нестационарных торговых объектов, что противоречит целевому назначению земли для спортивно-оздоровительного комплекса. Предприниматель получил права аренды и объекты недвижимости в ходе исполнительного производства по долгам предыдущего арендатора — ООО «РитейлИнвестГрупп».
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд Краснодарского края отказал в иске, не найдя пороков договора и констатировав устранение нарушений арендатором. Апелляционный суд оставил решение без изменения, но изменил мотивировку: он признал договор аренды ничтожным, так как участок включает территории общего пользования. Однако суды сочли, что администрация не заявляла требование о применении последствий недействительности сделки, а возврат земли невозможен без решения судьбы построенного объекта. Суды указали, что не могут рассматривать вопрос о сносе здания в рамках иска о расторжении договора, и предложили администрации подать отдельный иск о сносе.
🗣️ Позиции сторон
Администрация настаивает на применении последствий недействительности ничтожной сделки: возврате участка и погашении регистрационной записи. Она считает объект незавершенного строительства самовольной постройкой, а отказ в защите — фактической легализацией незаконного строительства. Предприниматель возражает против квалификации договора как ничтожного, ссылается на обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам и утверждает, что выводы о недействительности в других делах не тождественны обстоятельствам данного спора. Прокурор поддержал администрацию, указав на возможность переквалификации требований судом.
🧭 Позиция кассации
Суд округа указал, что нижестоящие суды не квалифицировали спорные правоотношения самостоятельно. Поскольку договор аренды затрагивает публичные интересы (территории общего пользования) и является ничтожным, суд обязан был применить последствия недействительности по своей инициативе, вынеся этот вопрос на обсуждение сторон. Нижестоящие суды не оценили, препятствует ли наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства применению статьи 222 ГК РФ. Суды не проверили, связаны ли вопросы возврата земли и сноса объекта при ничтожности основания владения. Кассация обязала суд первой инстанции при новом рассмотрении правильно квалифицировать требования, предложить администрации уточнить правовое обоснование иска и разрешить вопрос о сносе самовольной постройки в рамках одного дела.
📌 Итог
Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края для правильной квалификации требований и разрешения вопроса о сносе объекта.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#недвижимость #иски_о_понуждении #недействительность_сделок #ст222 #ЗУ #АС_Северо_Кавказского_округа