При разделе земельного участка суды обязаны проверить, возникло ли у собственника помещений в здании право общей долевой собственности на землю в силу закона

Постановление АС Поволжского округа от 04.09.2026 по делу А12-15237/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО «Ашан» обратилось в суд с иском к ООО «Акварель» и Управлению Росреестра по Волгоградской области. Истец требовал признать незаконным раздел земельного участка площадью 255 507 кв. м и действия регистратора по внесению сведений о новых участках, а также обязать аннулировать эти записи и восстановить исходный участок. Спор возник из инвестиционного договора 2011 года, по которому «Ашан» инвестировало в строительство ТЦ «Акварель» и получило помещения, но не оформило права на землю. Ответчик разделил исходный участок на три части в 2023–2025 годах без согласия истца.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Волгоградской области отказал в иске. Суды квалифицировали инвестиционный договор как куплю-продажу будущей недвижимости, которая не исполнена в части передачи земли. Они указали, что у «Ашан» нет зарегистрированных прав на спорные участки, поэтому требование согласия на раздел по ст. 11.2 ЗК РФ неприменимо. Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав вывод о том, что спор носит вещно-правовой характер, а Росреестр действовал правомерно, так как закон не требует согласия собственников помещений при разделе участка.

🗣️ Позиции сторон

ООО «Ашан» настаивало на нарушении закона: раздел участка произведён без его согласия, хотя истец является собственником помещений в здании, расположенном на этой земле. Компания ссылалась на принцип единства судьбы земельных участков и объектов недвижимости. ООО «Акварель» (застройщик) возражало против изменения мотивировочной части решений, а нижестоящие суды приняли доводы застройщика о том, что инвестиционный договор порождает лишь обязательственные отношения, а вещные права на землю у инвестора ещё не возникли.

🧭 Позиция кассации

Суд округа выявил ошибки в применении норм материального и процессуального права. Нижестоящие инстанции не учли, что право собственности на долю в земельном участке может возникнуть у покупателя помещений в силу закона (ст. 273, 552 ГК РФ) с момента регистрации прав на недвижимость. Суды не проверили, нарушает ли раздел принцип единства судьбы участка и здания, и не оценили, требовалось ли получение согласия собственника помещений. Кассация указала на обязанность судов определить применимые нормы для восстановления нарушенного права и рассмотреть вопрос об объединении дела со смежным спором о признании права долевой собственности (дело № А12-4964/2025).

📌 Итог

Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение для проверки наличия у истца права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона и оценки законности его раздела.

ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»

#недвижимость #ЗУ #общая_собственность #ЕГРН #АС_Поволжского_округа