При определении статуса общего имущества МКД суды обязаны оценить техническую пригодность помещения к самостоятельному использованию и фактическое владение им
Постановление АС Северо-Западного округа от 01.09.2026 по делу А56-98724/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Товарищество собственников жилья «Садовая, 42» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности на два нежилых помещения в подвале многоквартирного дома (11-Н и 18-Н). Истец утверждал, что данные площади предназначены для обслуживания дома и не имеют самостоятельного назначения. Право собственности города на спорные объекты зарегистрировано в разное время: на помещение 18-Н — в 2003 году, на 11-Н — в 2021 году. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований в полном объеме.
🏛️ Решения нижестоящих судов
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в иске, посчитав недоказанным использование помещений исключительно для нужд дома на дату приватизации первой квартиры (27.09.1995) и отсутствие фактического владения ими истцом. Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами о том, что документы технического учета указывали на самостоятельное назначение объектов («сарай», «мастерская»), а доказательств нахождения имущества во владении ТСЖ или собственников не представлено.
🗣️ Позиции сторон
Заявитель кассационной жалобы (ТСЖ) указал, что помещение 11-Н исторически использовалось как хозяйственное (сарай, мастерская РЭУ) для обслуживания дома, содержит технологическое оборудование и имеет критическую высоту свода (1,73 м), исключающую самостоятельное использование. Истец подчеркнул, что ключи находятся у ТСЖ, доступ ограничен, а город не осуществлял полномочия собственника. Оппонент (Комитет) поддержал позицию нижестоящих судов, основанную на формальных записях в реестре и отсутствии доказательств целевого использования площадей именно как общего имущества.
🧭 Позиция кассации
Суд округа выявил ошибки в оценке доказательств по помещению 11-Н. Нижестоящие инстанции не учли, что наличие в документах обозначений «сарай» или «мастерская» не исключает вспомогательной функции объекта для всего дома. Суды не проверили довод о технической непригодности помещения для самостоятельной эксплуатации из-за малой высоты потолков и не установили, кто фактически владеет объектом и распоряжается ключами. Отсутствие доказательств активного управления помещением со стороны города также осталось без должного внимания. Кассация обязала первую инстанцию заново исследовать эти факты, так как их установление требует оценки обстоятельств дела.
📌 Итог
Суд отменил судебные акты в части отказа по помещению 11-Н и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки фактического использования объекта и его технических характеристик.
ТГ-канал: «3-я инстанция: вещные споры»
#иски_о_признании #недвижимость #общая_собственность #МКД #АС_Северо_Западного_округа